一、会计处理

　　1、购入土地的账务处理

　　2016年5月10日，瑞安达房地产公司于通过“招、拍、挂”取得一地块，土地价款为11100万元，用于开发“瑞安达花园”，总建筑面积4万平方米。则：

　　借：开发成本——土地价款 11100

　　贷：银行存款 11100

　　2、预售未完工开发产品的账务处理

　　2016年8月1日，“瑞安达花园”取得预售许可证，当月全部售罄，取得预收账款44400万元。

　　借：银行存款 44400

　　贷：预收账款 44400

　　3.预缴税金的账务处理。

　　(1)预缴增值税：44400/1.11*3%=1200万元。

　　借：应交税费——预交增值税 1200

　　贷：银行存款 1200

　　(2)预缴城建税及附加

　　借：应交税费——预交城建税

　　应交税费——教育费附加

　　贷：银行存款

　　(3)预缴土地增值税：预征率2%，预缴的土地增值税=(44400-1200)*2%=864万元

　　借：应交税费——预交土地增值税 864

　　贷：银行存款 864

　　4、商品房交付的账务处理

　　(1)结转开发成本

　　借：开发产品

　　贷：开发成本

　　(2)结转主营业务收入

　　借：预收账款 44400

　　贷：主营业务收入 40000

　　应交税金—应交增值税(销项税额) 4400

　　(3)结转主营业务成本

　　借：主营业务成本

　　贷：开发产品

　　(4)结转预缴增值税

　　借：应交税费——未交增值税 1200

　　贷：应交税费——预交增值税 1200

　　(5)允许扣除的土地价款 (11100÷1.11)*11%=1100万元

　　借：应交税费——应交增值税(销项税额抵减) 1100

　　贷：主营业务成本 1100

　　(6)结转税金及附加

　　借：税金及附加

　　贷：应交税费——预交土地增值税

　　应交税费——城建税

　　应交税费——教育费附加

　　5、增值税结转的账务处理(略)

　　二、土地增值税处理

　　1、关于土地增值税的计算，大家一直纠结了收入与土地成本的计算口径，个人认为：

　　(1)转让房地产的土地增值税应税收入=44400-(4400-1100)=41100万元

　　(2)取得土地支付的价款，案例中按取得的土地价款11100万元扣除。

　　2、关于营改增后土地增值税的个人观点：

　　(1)土地增值税应区别与增值税、所得税的计算口径，更不可与会计核算挂钩，只需要按土地增值税清算的规程就可以了，不要联想太多。

　　(2)“开发成本”与“主营业务成本”是两回事，营改增前两者金额相同，营改增后两者金额可能不同，主要是因为“销项税额抵减”是对冲的“主营业务成本”，而不是“开发成本”。

　　三、相关文件

　　(一)财会〔2016〕22号

　　“1.企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。

　　(1)按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额：

　　借记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目

　　贷记“应付账款/应付票据/银行存款”等科目

　　(2)待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，

　　借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”

　　或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”)

　　贷记“主营业务成本/存货/工程施工”等科目。”

　　(二)国家税务总局公告2016年第70号

　　一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

　　(三)国家税务总局公告2016年第18号

　　第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取的得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

　　销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11%)

　　第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算

　　当期允许扣除的土地价=(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积)*支付的土地价款。