案情：

　　某税务局对某房地产公司进行稽查时发现，该公司建设的XXX开发项目向非金融机构借款利息的利息支出很大。一部分是在2011年至2015年支付资产管理有限公司利息2000多万元，支付其他企业借款利息3000多万元，系向非金融机构借款利息。房地产公司认为土地增值税清算时，应将其向非金融机构借款利息直接计入开发费用予以扣除，但税局认为要按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和10%计算扣除。税局提出了相关的法规依据，并要求该房地产公司补缴了土地增值税，并加收了滞纳金和罚款。

　　解析：

　　(一)土地增值税清算中可以据实扣除的利息支出

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额(取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本)之和的百分之五以内计算扣除。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函(2010)220号)第三条第(一)项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　《关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第三条规定，同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　可见，在土地增值税清算中可以据实扣除的利息支出应当具备以下条件：

　　(1)能够按转让房地产项目计算分摊;

　　(2)可以提供金融机构证明;

　　(3)不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　(二)土地增值税清算中向非金融机构支付利息支出的扣除方法

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(三)项规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额(取得土地使用权支付的地价款及有关费用、房地产开发成本)之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函(2010)220号)第三条规定：……(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　因此，案情中，税局房地产开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"与"房地产开发成本"金额之和的10%计算扣除，不允许向非金融机构的利息据实扣除是符合法律规定的。

　　提示：

　　房地产开发企业向金融机构借款或非金融机构借款的处理方法是有区别的，企业清算时，应按法律规定的方式进行处理，任意而为会给企业带来风险。房地产企业如需向非金融机构借款，应在前期业务规划时考虑税收因素，防范不必要的涉税风险。