在上一期的纳税实务中，我们已经了解房产税从租计征时应注意的事项，这一期我们主要看看现行房产税下从价计征时应缴纳税款的计算。

一、一般纳税人

1. 不得抵扣进项税额影响房产原值

根据《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号）的规定，一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额不得从销项税额中抵扣，应记入相关成本费用或资产科目。所以，计征房产税的房屋原值应包括不得抵扣的进项税额。

例1：某公司2017年1月外购一幢不动产用于职工宿舍，取得增值税专用发票上注明的价款为2000万元，增值税为220万元，房产原值减除比例为30%，计算该公司2017年上半年应缴纳的房产税。

该公司2017年上半年应纳房产税＝（2000+220）×（1-30%）×1.2%×6÷12＝9.32万元

例2：某公司2017年1月购进建材及建筑服务用于修缮办公用房，取得增值税专用发票上注明的材料不含税价款为50万元，增值税为8.5万元；修缮费用不含税价款为50万元，增值税为5.5万元。办公用房修缮前原值为1000万元，房产原值减除比例为30%，计算该公司2017年上半年应缴纳的房产税。

该公司2017年上半年应纳房产税＝（1000＋50＋8.5＋50＋5.5）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.68万元

2. 房产用途转变影响房产原值

（1）按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣的进项税额：

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝不动产净值÷不动产原值×100%

不动产净值是指纳税人根据财务会计制度计提折旧后的余额。

依规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

例3：某公司于2016年7月8日购进一幢大楼，含税价款总计为3330万元。该大楼用于职工宿舍，计入固定资产，于8月开始采用直线法计提折旧，折旧年限10年，无残值。7月20日，该公司取得三份发票：增值税专用发票一份并认证相符，不含税金额为2000万元，税额为220万元；增值税专用发票一份未认证，不含税金额为800万元，税额为88万元；增值税普通发票一份，不含税金额为200万元，税额为22万元。2017年9月，该公司将大楼改变用途，用于允许抵扣的项目，计算该大楼2017年应缴纳的房产税。

不动产净值率＝[3330－3330÷（10×12）×14]÷3330×100%＝88.33%

纳税人有一份增值税专用发票在大楼用途改变前未认证，这张增值税专票属于不得抵扣的增值税扣税凭证。因此，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为220万元。

可抵扣进项税额＝220×88.33%＝194.33万元

2017年应纳房产税＝3330×（1－30%）×1.2%×8÷12＋（3330－194.33）×（1－30%）×1.2%×4÷12＝27.43万元

（2）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

例4：某公司于2016年6月3日购入一幢办公楼，取得增值税专用发票并认证通过，不含税金额为1000万元，增值税额为110万元。该办公楼既用于增值税应税项目，又用于增值税免税项目。该公司将此办公楼计入固定资产，折旧年限10年，无残值。2017年9月将该办公楼改变用途，仅用于增值税免税项目，房产原值扣除比例为30%，计算该大楼2017年应缴纳的房产税。

不动产兼用于增值税应税项目和免税项目，进项税额准予全部抵扣。

不动产净值率＝[1000－1000÷（10×12）×15]÷1000＝87.5%

不得抵扣的进项税额＝110×87.5%＝96.25万元

2017年应纳房产税＝1000×（1-30%）×1.2%×8÷12＋（1000＋96.25）×（1-30%）×1.2%×4÷12＝8.67万元

二、小规模纳税人

 小规模纳税人外购不动产，或购进货物、设计服务和建筑服务用于新建不动产，或用于不动产改建、扩建、修缮、装饰取得增值税专用发票注明的增值税税款以及增值税普通发票注明价款中包括的增值税税款，均应计入房产原值计征房产税。