问：我企业股东将其一处商业用房租赁给某公司，年租金35万，股东向当地税务机关申请代开了增值税专用发票，缴纳增值税1.67万元。现在我企业对征收房产税的计税依据有争议，一方认为35万平均到12个月每月不到3万元，是免增值税的，房产税应该按35万元为计税依据;一方认为是应按扣减缴纳的增值税后的余额33.33万元为计税依据，哪种说法正确呢?

　　答：《财政部、国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)明确，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)、《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)明确，其他个人采取预收或一次性收取租金形式出租不动产，取得的租金收入，可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税的优惠政策。

　　《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

　　 分析上述规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。营改增后，确定出租房产计征房产税依据的关键在于租金收入是征收增值税还是免征增值税。对于符合条件免征增值税的情况，其房产税计税依据为实际收到的全部租金;对于符合免征增值税条件，但实际并未享受免征增值税优惠且缴纳了增值税的，房产税的计税依据应为租金收入扣减增值税后的余额。因此，贵单位股东出租房产，虽然租金分摊后月收入低于3万，可以享受小微企业免征增值税的优惠政策，但因其代开了增值税专用发票并缴纳了增值税，实际并未享受优惠，其房产税计税依据应为扣减增值税后的余额33.33万元。