一、简易计税方法

某房地产开发公司销售自行开发的房地产项目。2017年5月18日，预售售价为100万元的房屋一套，收到客户交付的预售款80万元。2017年6月25日，房地产开发公司交房。该项目按简易计税方法，征收率5%。房地产开发公司应如何做账务处理？

1. 预收房款

（1）2017年5月18日收到预售款：

 　　借：银行存款   800000

 　　    贷：预收账款   800000

（2）预缴申报

根据国家税务总局公告2016年第18号文件的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

房地产开发企业的一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。2017年6月申报期内预缴税款：

借：应交税费——简易计税   22857

    贷：银行存款   22857

2. 销售房屋

 　   （1）确认收入

 　　2017年6月25日，房地产开发公司交房，同时收取差额房款的20万元。

 　　借：银行存款   200000

 　　      预收账款   800000

 　　     贷：主营业务收入   952381

 　　           应交税费——简易计税   47619

   　 （2）预缴税款的抵减

根据国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

假设该公司无其他业务。应将以前月度预缴增值税在本月应缴增值税中抵减，从预交增值税科目转入未交增值税科目予以抵减。

6月应纳增值税额＝47619－22857＝24762元

 　   （3）2017年7月申报期缴纳税款时：

借：应交税费——简易计税   24762

    贷：银行存款   24762

二、一般计税方法计税 

接上例：某房地产开发公司销售自行开发的房地产项目。2017年5月18日，预售售价为100万元的房屋一套，收到客户交付的预售款80万元。2017年6月25日，房地产开发公司交房。该项目按一般计税方法计税，税率11%，本月应抵扣进项税额为5万元。房地产开发公司应如何做账务处理？

1. 预收房款

一般计税方法收到预收账款会计处理同上。预缴增值税按11%适用税率和3%预征率计算，应预缴增值税=800000÷（1＋11%）×3%=21622元。2017年6月申报期内预缴税款：

借：应交税费——预交增值税   21622

    贷：银行存款   21622

2. 销售房屋

 　   （1）确认收入

2017年6月25日，房地产开发公司交房，同时收取差额房款的20万元。

借：银行存款   200000

 　　       预收账款   800000

            贷：主营业务收入   900901

 　　           应交税费——应交增值税（销项税额）   99099

 　   （2）预缴税款的抵减

国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按税法规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

甲公司将本月应抵减的预缴税款转入“未交增值税”科目

借：应交税费——未交增值税   21622

    贷：应交税费——预交增值税   21622

 　  （3）计算本月应缴纳的增值税额

本月应抵扣进项税额为50000元，应纳增值税＝99099－50000＝49099元

借：应交税费——应交增值税（转出未交销售税）   49099

 　        贷：应交税费——未交增值税   49099

 　   （4）抵减后应缴纳的增值税款

借：应交税费——未交增值税   27477

            贷：银行存款   27477