【案情描述】

　　某市地税局稽查局对辖区内房地产行业开展税收专项检查纳税自查时，发现某房地产开发企业的XX楼盘已经完工交房，却未见清算，可能存在产品完工后未按规定及时结转收入少缴纳企业所得税的问题。稽查人员随即对该房地产企业报送的自查资料进行审核，关注到其自2012年起开发XX楼盘项目，2014年开始预售该项目，至2015年底“预收账款”账户余额达12.75亿元，企业虽然按规定缴纳了营业税，但是，因为一直未进行完工清算，也未结转收入，只按预售收入申报缴纳了企业所得税和土地增值税。经调查核实，该房地产企业的该开发项目竣工验收备案时间为2015年10月31日，已经符合完工条件，房产均已交付业主，企业应按规定及时结转营业收入，结算开发产品计税成本，并计算缴纳企业所得税和土地增值税。

　　【处罚结果】

　　稽查人员随即对该房地产企业的法人代表、财务负责人开展税务约谈，并进行纳税辅导，宣讲相关税收政策。最终，该房地产开发企业主动到税务部门一次性补缴了少缴的企业所得税、土地增值税，并加收了滞纳金和罚款。

　　【案例剖析】

　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　根据上述规定，房产地开发企业应在开发产品完工时及时结转收入并结算开发产品计税成本，计算当年应纳税所得额并缴纳企业所得税。

　　《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

　　纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　3.直接转让土地使用权的。

　　根据上述规定，开发项目已经完成销售的应当按规定进行土地增值税的清算，计算缴纳土地增值税。

　　提醒广大纳税人，要认真学习税收法律相关政策，提高纳税意识，严格履行纳税义务，避免因违法而带来违规成本。