Q房地产公司开发的房产项目临海而建，地理位置优越，2013年项目已达到完工标准，但该企业连续两年应纳税额均为零。检查人员对企业建安成本项目实施核查时发现企业提供的精装合同、报价表和施工清单等资料很齐整，但工作细致的检查人员在对精装房产实地核查时，还是找到了其中的破绽......

　　【案件起因】

　　不久前，海南省国税局稽查局按计划对Q房地产公司2013年～2014年期间的企业所得税纳税情况实施检查。检查人员了解到，Q房地产公司仅开发了一个房产项目，该项目临海而建，地理位置优越，2013年项目已达到完工标准。但分析申报数据发现，该企业连续两年应纳税额均为零。行业发展环境良好、项目地理位置优越，在此情况下，该企业为何不盈利并且连续零申报?综合查前了解的信息数据，检查人员认为，该企业在收入确认和成本归集方面存在诸多涉税疑点，检查人员决定展开调查。

　　【案件稽查】

　　1. 成本偏高的“精装修”

　　检查组兵分三路对Q房地产公司实施突击检查：一路人员到Q房地产公司售楼部，对企业开发楼盘的销售情况、规划建设情况调查了解;另一路人员会同电子信息采集技术人员赶赴企业财务部，控制办公电脑、拷贝电子账套及工作文档，同时调取财务资料、建安合同、售房合同和纳税申报等资料;第三组检查人员则直接到该公司开发的项目所在地进行实地检查，调取施工日志、工程联系单等资料。

　　在企业售楼部的《售楼一览表》上，检查人员发现该企业开发的房产大部分仍未售出。检查人员根据销售户数推算已售面积，再用已售面积乘以单价的方式，对《售房一览表》中信息进行测算，发现其销售收入与申报收入基本一致。此外，该企业购房客户基本采用银行转账方式付款，资金流非常清晰，经过核查，检查人员认为Q房地产公司隐瞒销售收入的可能性较小。

　　调查企业财务部门的检查人员调取该公司财务资料详细核实后发现，该公司建安成本较高，其中房屋精装修成本偏高，每平方米达到4172.82元。检查人员针对“建安成本高”这一情况对项目负责人李某进行了询问，李某称，该项目动工时，正值海南房地产销售旺季，然而材料、人工成本也水涨船高。同时，李某解释称，由于台风的侵袭，导致该公司已装修好的房屋部分有所损坏，该公司对受损房屋进行了二次装修，因此导致费用增加。

　　2. 被顶替的“进口货”

　　李某反映的企业经营情况是否真实?Q房地产公司在成本归集方面是否存在问题?分析企业情况后，检查人员决定下一步的重点检查方向是营业成本。以第二组检查人员从企业调取的财务数据为基础，以税收征管系统为依托，建立了企业税收负担率的分析模型。

　　检查人员综合房管、国土资源、住建等部门提供的第三方数据，结合行业销售价格、建安成本、税负率变量开展模型分析，并对企业申报信息进行了分析比对，最终将疑点锁定在开发项目精装修业务上，并决定对Q房地产公司提供装修劳务的H公司和K公司两家企业开展针对性调查。

　　应检查人员的要求，H公司和K公司提交了相关装修业务合同、报价表和发票等涉税资料。企业人员对于相关业务的开展情况、装修成本等问题似乎早有准备，对答如流，检查人员从资料中也未发现问题。检查人员然后决定从购房客户入手，采取实地核查的方法，对装修企业提供的工程清单等具体材料成本信息进行查证。

　　检查人员深入小区，征得住户同意后对住户的门窗栏杆、配套电器、厨卫用品等装修清单中所列的用品实施核对，发现开发商为业主配备的卫浴用品等装修配套设施，与装修公司提供清单中的品牌以及产地完全不符。如房屋内所配备的花洒龙头组合、坐便器均为国内某品牌，市场报价为2000元～3000元不等，但装修企业所提供清单中信息却显示，花洒龙头组合为德国进口品牌，报价35000元，坐便器为美国某品牌，报价为5000元。实物价格远低于装修公司清单上所列的价格。

　　面对检查人员出示的实地调查证据，H、K两家装修公司承认，向检查人员提供的房屋装修报价表及装修清单，均是按照Q房地产公司的要求制作，实际施工中所用材料设施也并非清单中所列产品。同时，Q房地产公司项目负责人李某也承认了后期装修时，对卫浴、电器和装修主材等产品设备进行了变更。财务负责人邹某也承认，产品设备变更之后没有在核算时及时对企业相关建安成本进行调整。

　　随后，检查组继续对企业销售收入和已售面积数据仔细核对。经计算，企业收入申报数据无误，但Q房地产公司在核算时销售面积多结转了185.5平方米。通过比对房屋装修统计表，结合项目实地情况调查证实，Q房地产公司开发小区项目中，1号楼存在重复计算装修成本，7号楼存在多列支装修成本等问题。面对检查人员出示的证据，Q房地产公司财务负责人邹某对违法事实进行了确认，并在工作底稿上签写了同意意见加盖了企业公章。

　　【案件处理】

　　经查，检查年度Q房地产公司通过虚列建安成本、多结转销售面积等方式，虚增项目开发成本3002.2万多元。经纳税调整后，检查人员计算得出Q房地产公司因此少缴企业所得税297.5万多元。海南省国税局第六稽查局依法将企业行为定性为偷税，对企业作出补缴税款297.5万多元，加收滞纳金，并处148.7万元罚款的处理决定。

　　【案例启示】

　　案例中，该企业通过虚列建安成本等方法，将施工材料“偷梁换柱”，以达到少缴纳企业所得税的目的，最终还是被税务机关的火眼金睛识破。为使企业发展不走弯路，企业一定要依法纳税，珍视企业纳税信用。