好地段的大型商业项目，预售收入逾2亿元，申报税款却仅有几百万元;有门面房出租，但账目中却无相关收入信息;正要查电子账，企业财务部却断了电......税务机关如何突出重围，得出让企业信服的结论?

　　【案件起因】

　　2018年7月，某市税务机关组织开展对房地产企业的随机抽查工作。选案部门按程序随机选取了F房地产公司，决定由稽查部门对其近3年的纳税申报情况实施专项检查。

　　F房地产公司成立于2014年3月，主要从事房地产开发销售和物业管理等业务。该企业在某县城中心地段分两期开发了H城商业地产项目，总建设面积17万平方米，该项目2015年起陆续开始房产销售工作。营改增后，F房地产公司被认定为按简易办法征收的一般纳税人。

　　检查人员查询、采集了F房地产公司的申报数据和已缴税款等大量信息后比对企业财务报表等信息，分析相关预收账款财务数据后，检查人员发现，该公司房产开始预售后的预收收入为2.5亿元，而系统显示企业申报缴纳营业税为840余万元、增值税185万元，企业申报的税款金额与同期收入并不匹配。根据这个配比指标，检查人员判断，该企业可能存在未足额申报缴纳税款问题。检查人员决定进行进一步检查。

　　【案件稽查】

　　1. 实地调查，企业“状况”频出

　　检查人员决定赴该企业开发的H城项目销售中心进行实地核查。当检查人员到达H城项目销售中心不远处时，便听到附近一排简易门面房处传来阵阵叫卖声。项目拆迁施工区域，怎么还会有商户在经营呢?这些简易商铺的产权人是谁?现场询问经营商户后，检查人员得知，这些铺面系F房地产公司所建，向原址商户出租用于经营。但是，之前案头分析时，检查人员记得F房产公司已申报信息中并没有关于出租铺面的相关收入数据。

　　随后，检查人员来到了H城项目销售中心财务部。

　　检查人员调取了企业账簿，对企业检查期内的其他往来账目进行逐笔核对。发现F房地产公司2015年1月～2016年4月收取的预售房款共2.1亿多元，但却并未全部申报缴纳营业税。对此，负责接待的王会计称购房人在2016年5月1日后办理产权证时，企业开具了增值税发票，少缴营业税是因为多缴纳了增值税，并出具了2016年4月30日前与购房人签订的购房合同以及2016年5月1日后开具的增值税发票。

　　为核实王会计所述，检查人员通过增值税相关系统软件，查询了F房地产公司2016年5月1日至检查日期间，已缴增值税数额，并与其同时期收取的预售房款进行了比对，数据显示，企业并未多缴增值税税款。面对检查人员的询问，王会计表示她所说情况是听前任会计说的......

　　当检查人员准备进一步核查企业电子账目时，王会计表示自己需要出去核实一下情况。但其走后几分钟，财务部门突然停电，办公电脑全部黑屏。不久，王会计匆匆赶来向检查人员表示，办公区电路突然发生故障，可能需要半天时间才能修好。

　　面对突发情况，核查人员决定继续检查，既然现场停电，无法从软件中导出企业电子账目资料，那么，就调整核查方向，将重点放在调取、核查企业纸质账簿、记账凭证、报表和其他有关资料上。这一查，果然又查出了问题。该公司“往来账”中“其他应付款——区建投公司”项目下，一笔5000万元资金的账目记录信息，引起了检查人员的注意。对此，F房地产公司人员称，因项目资金紧张，该笔款项是企业从当地政府下属的区建投公司借入的项目周转金。那么，企业提供情况是否属实?

　　2. 定向追踪，外围核查起底

　　为进一步核实该企业与建投公司之间往来大额资金的实际情况，以及实地检查前发现的公司出租临时门面房收入未申报线索，检查人员决定实施外围调查......

　　检查人员先后赴当地住建、土地等部门，依法调取了H城项目规划资料合同，进行一系列跨部门信息查询，并核实了H城项目相关开发立项报告、文书协议。经过逐条查阅相关文书及F房地产公司与项目所在地政府签署的《关于某棚户区安置还原房的补充协议》，检查人员确认，企业挂在“往来账”中“其他应付款科目”下的5000万元款项，并非企业所称的“区建投公司提供的借款”，而是当地政府通过建投公司预付给该企业的拆迁回迁房购房款，以用于项目拆迁户的回迁安置。该笔款项性质上属于预售款收入，依法企业应按销售不动产收入申报缴纳税款，但F房产开发公司却并未及时入账申报纳税。

　　检查人员随后对H城项目所在地租用临时商铺的商户进行了实地调查和走访，并从商户处取得了F公司下属物业公司在收取临时门面房租金和物业费后开具的收据。在固定这些书证后，随即对F房地产公司与物业公司之间的往来账目进行了核查，发现物业公司代F房地产公司收取的H城项目临时门面房的租金收入共250余万元，一直挂在其往来账“其他应付款——物业公司”上，该企业并未及时申报纳税。

　　此外，检查人员对H城项目的购房客户进行了逐户调查，并比对合同约定时间、交房通知单时间、物业费收取情况等信息，最后确认，F房地产公司已向客户交付的H城项目一期房产，未按规定及时结转收入和成本费用，涉及少缴企业所得税1000余万元。

　　随后，检查人员约谈了该企业主要负责人，向其说明账目中存在的问题，并出示了核查取得相关证据。面对翔实证据，该企业负责人承认了企业存在的涉税问题，并表示由于企业第一次拿到这么大规模项目，核算没有经验，加上企业招聘的财务人员对房地产行业的税收政策不了解，因此违反了税收法规，企业一定遵照税务机关的处理决定，积极筹措资金补缴所欠税款。

　　【案件处理】

　　针对企业少计收入、少缴税款的违法行为，税务机关依法作出补缴企业所得税、房产税等税款1503万元、加收滞纳金，并罚款417万元的处理决定。目前，该企业大部分税款及罚金已补缴到位。

　　【案例启示】

　　本案中，税务机关根据企业所处的行业判断申报的税款与同期收入是否匹配，进一步进行实地调查和外围核查来确认是否存在少缴纳税款的行为。其他应付款不能随便挂账，企业一定要了解所处行业的税收政策法规，按时足额缴纳税款。