房地产开发企业销售商品房土地增值税实行“项目登记、按月预缴、最终清算、多退少补”的征管办法。本文归纳汇总一下销售房地产的土地增值税问题。

　　(一)销售商品房预收款的土地增值税政策要点

　　政策一：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

　　如：《山西省土地增值税预征管理办法》规定，土地增值税预征率：5%以内;各市可根据当地房地产市场的实际情况，在省确定的幅度内制定具体的预征比率。

　　土地增值税以纳税人取得的预收款为计税依据，按下列公式计算预征税额：

　　土地增值税预征税额=预收款×预征率

　　预收款包括预售款、定金，实物及其他经济利益。

　　政策二：国家税务总局公告2016年70号规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

　　(二)土地增值税清算条件政策要点

　　政策：国税发[2009]91号规定：

　　1、自行清算。

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　2、税局要求清算。

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

　　(三)土地增值税清算单位政策要点

　　土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。

　　(四)土地增值税计算政策要点

　　土地增值税实行四级超率累进税率，计算土地增值税税额公式如下：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额=增值额×30%;

　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%;土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;

　　4、增值额超过扣除项目金额200%：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。

　　(五)销售商品房土地增值税收入确认的政策要点

　　政策一：国税发[2009]91号规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　1、直接销售的收入：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　2、视同销售：开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售，按下列方法和顺序确认收入：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定;

　　(2)按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　3、自用或出租：房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　政策二：国家税务总局公告2016年70号规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用一般计税方法的，土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的，土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　(六)代收费用的土地增值税政策要点

　　政策：财税字[1995]48号规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让收入计税;如果代收费用未计入房价单独收取的，可不作为转让收入。

　　代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;代收费用未作为转让收入计税的，在计算增值额时不允许扣除。

　　(七)土地出让金返还款的土地增值税政策要点

　　1、土地出让金返还作为销售回迁房的建设款的，应确认为土地增值税收入。

　　2、土地出让金返还用于支付拆迁费用的，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务收入和代理服务收入，不属于转让不动产收入，不计入土地增值税应税收入。

　　3、土地出让金返还用于开发项目相关基础设施建设的，属于提供建筑服务收入，不属于转让不动产收入，不计入土地增值税应税收入。

　　4、土地出让金返还用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园等)的，属于销售不动产收入，应全额征收土地增值税。

　　(八)订金、诚意金、认筹金、定金的土地增值税政策要点

　　定金：房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，才按规定收取业主定金，应按规定预缴土地增值税。若购房者违约终止合同，定金不予退还，不属于项目收入，与土地增值税无关，已纳税款以后抵减即可。

　　订金、诚意金、认筹金：房地产公司没有与购房者签订相关合同前收取，不具有预收款性质，不需要预缴土地增值税。若业主如期签订购房合同，定金、诚意金、意向金转为定金或者预售房款，应按规定预缴土地增值税。

　　(九)拆一还一的土地增值税政策要点

　　政策：国税函[2010]220号规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(十)人防工程、学校、幼儿园、市政道路等无偿移交政府的土地增值税政策要点

　　政策一：国税发[2006]187号规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　政策二：财税字[1995]48号规定，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

　　分析上述规定，人防工程、学校、幼儿园、市政道路等建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，不需要视同销售，其成本、费用可以扣除。

　　(十一)车库、车位收入的土地增值税政策要点

　　政策一：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

　　政策二：国税发[2006]187号规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场(库)，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　分析上述规定，停车场(库)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，并没有强调有无产权，转让的是使用权还是所有权。个人认为转让所有权和永久使用权的，取得的转让收入应当计入清算收入征税。但各省市规定不同，执行时应按各地规定执行。

　　(十二)“销售精装房”与“买房送装修”土地增值税的政策要点

　　政策：国税发[2006]187号规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　分析上述规定，销售精装房的，装修费作为房价的一部分，不论是否单独开票，装修支出均可计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，且可以加计20%扣除。买房送装修的，装修部分没有取得收入，也不需要视同销售，装修支出作为其他开发费用计算扣除。

　　(十三)售楼部、样板房等营销设施费土地增值税的政策要点

　　售楼部、样板房等营销设施费在计算土地增值税时作为销售费用处理，不计入开发成本中，也不允许作为加计扣除的基数。

　　(十四)土地增值税扣除项目政策要点

　　土地增值税扣除项目与企业所得税前扣除项目比对如下：

　　

      (十五)土地增值税税收优惠政策要点

　　1、开发普通标准住房优惠

　　政策：《土地增值税暂行条例实施细则》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　2、企业改制重组优惠

　　政策：财税[2015]5号规定：

　　(1)对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征土地增值税。

　　(2)两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

　　(3)企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

　　(4)单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

　　3、合作建房优惠

　　政策：财税[1995]48号规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。