房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。

　　一、文件规定

　　1、国税发【2007】132号第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

　　（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

　　（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

　　2、 国税发【2009】91号：第二十八条 代收费用的审核。

　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

　　二、案例分析

　　案例：某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了100万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元。

　　（1）如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋300＋（200＋600）×20%＝1260 （万元）；增值额为：3000－1260＝1740（万元）；增值率为：1740÷1260=138.10%；应缴纳的土地增值税为：1740×50%－1260×15%＝681（万元）

　　（2）如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋300＋（200＋600）×20%＋100＝1360（万元）；增值额为：3000＋100－1360＝1740（万元）；增值率为：1740÷1360＝127.94%；应缴纳的土地增值税为：1740×50%－1360×15%＝666（万元）

　　显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1740万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加100万元，从而使纳税人少缴纳税款15万元，导致应纳的土地增值税减少。

　　由于在计算土地增值税时，土地增值税＝增值额×适用税率－可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加A，则会使得应缴纳的土地增值税减少：A×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

　　当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50％情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，筹划就没有什么意义了。