2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发〔2014〕5号)，取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，2014年6月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》(国家税务总局公告2014年第35号)，现将有关内容解读如下：

　　一、公告出台背景及目的

　　国家税务总局《关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第二十六条第二款规定：“成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。”为减少行政审批项目，减轻微观主体负担，提高政府管理效能，2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》(国发〔2014〕5号)，取消了上述“房地产开发企业开发产品成本对象事先备案”审批事项。国家税务总局为贯彻国务院文件精神，做好行政审批项目取消的落实和衔接工作，制发了本公告。其目的是为减少税务行政审批项目，减轻纳税人负担，提高税收管理效能，同时针对开发产品成本对象制定了专门的管理措施，其落脚点是为了做好后续管理衔接，防止企业混淆成本对象导致税收流失。

　　二、本公告对房地产开发企业提出具体要求

　　1、事后报送专项报告

　　一是房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

　　根据国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定，计税成本对象是指企业按照税收规定归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。比如房地产开发项目中既有写字楼、公寓，又有商品房、门面房，其土地、建安、配套设施、各项费用所占比例不同，实现利润差异较大，计税成本对象划分直接影响企业所得税征管。因此，计税成本对象涉及计税成本能否扣除，何时扣除的问题。

　　二是将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。

　　2、建立健全成本对象管理制度

　　应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。

　　该规定符合企业所得税扣除的一般性原则，即：配比原则、合理性原则、相关性原则和真实性原则，从制度上督促了企业成本核算中合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

　　三、本公告对税务机关房地产税收的后续管理提出具体要求

　　1、今后不得以任何理由进行变相审批。

　　2、对报送的成本对象确定专项报告做好归档，并及时进行分析，加强后续管理。

　　对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正;对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整;对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查;对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。

　　对于房地产企业不如实向主管税务机关出具专项报告或不出具专项报告的，《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款;情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　四、新旧政策衔接

　　本《公告》规定，本公告施行前房地产开发企业尚未完成开发产品成本对象事先备案的，也按本公告执行。

　　该规定意味着尚未完成事先备案的房地产开发企业必须按照新规定操作，开发产品在2014年完工的应及时向主管税务机关出具专项报告。

　　综合前述，对于已事先备案的如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。房地产开发企业对开发产品成本对象无论是否事先备案，均应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。