作为新一轮税制改革主要内容之一的物业税，日益成为老百姓关注的焦点。根据财政部有关人士描述的物业税改革的基本框架，笔者认为开征物业税需要处理好以下几个方面的问题。

　 　一、房地产价值评估物业税的计税基础是物业的评估价值。所以物业估价是物业税课征制度中至关重要的一环。它关系到物业税收入水平和纳税人实际税负，体现出政府的物业税政策。

　　物业估价方法的运用。选择适当的估价方法很重要。各国大多规定以市场比较法为主，同时运用收入法和成本法。这三种方法虽各有优劣，但一般认为市场比较法比较准确。成本法虽简单，但不一定合理。而收入法不适用于企图坐等价涨而投机的纳税人。鉴于此，笔者认为，为了保证国家税收收入和纳税人的实际税负，建议采用市场比较法。

　　物业估价的时间。物业税多是在估价后征收的，如果估价费时很长，就会影响收入及时稳定。对物业价值评估的频率，即间隔期的长短也要确定适当，否则会增大征税成本。

　　物业评估人员的素质。业务水平差会出现错估，职业道德素质差的更会出现人为低估。就目前的情况而言，我国缺乏专业的房地产评估人员。

　　所以，我国需要逐步建立并规范房地产评估机构，统一评估方法，同时着力培养专业的房地产评估队伍。

　　 二、应课物业税房产值的确定

    （一）确定原则。笔者认为，“应课物业税房产值”的确定应该遵循“民生”原则和“区别对待”原则。

　　“民生”原则。所谓“民生”原则，就是在属于人们基本生存、生活必需的范围内，政府采取的任何政策都应以“促其水准提升、负担下降”为价值目标。物业税税制设计也应如此。

　　“区别对待”原则。就是说，即使对拥有两处以上物业的业主，也应坚持具体情况具体分析的原则，并决定是否施加税负并设置不同的税率。针对不同情况采用不同的甚至是悬殊的措施，恰恰体现社会“公平”的要求。

　　（二）关于“应课物业税房产值”的不同观点。

　　观点一：采取一家人拥有第一套房屋免税，第二套房屋缴税的方式征收住宅物业税。笔者认为：业主的第一套房屋大小不一，通常是收入高的业主的房屋大些。这对纳税人而言，可能享受到的免税额不同，也不能切实考虑其实际税负的公平性。

　　观点二：对每个家庭的第三套房开征物业税，即夫妻各买一套免税房，再买房就该缴物业税。就我国实际情况而言，达到这样的缴税条件的人并不多，这就不符合税收的财政原则，甚至其税收收入还不能弥补其征税成本，也使这一税种失去了开征的必要。

　　观点三：对所有征税对象统一定一个减成免征的比重。这种做法实际上还是对低水平的住宅消费者征税了，其调节资源配置的功能也会被削弱。

　　观点四：区别对待纯消费性的住宅物业和经营性物业，对住宅物业税确定一个合理的免征额。比如说，确立人均25平方米的对应的房产值标准，三口之家住一套75平方米的房子就不必纳税了，只对超额部分征税。

　　笔者支持第四种观点。这种观点既能坚持“民生”原则和“区别对待”原则，也充分体现“纳税水平与纳税能力对称”的原理，也利于房地产资源的优化配置，还能加大超额持有的成本，从而防止房地产市场泡沫的形成。

　　另外，笔者认为，用“人均房产值”这一标准更能全面考虑居民的实际经济能力，更能充分体现“量能负担”的原则。而且这一免征额应不断提高，以保证税负不至于因财产价值增加而大幅度增长。

　 　三、物业税税率的确定

    （一）税率的形式。目前多数国家都是采用比例税率，因为以筹集收入为主，比例税率较为简便。按照税收的效率原则，笔者认为我国物业税税率也应采取比例税率形式。

　　（二）税率的高低。物业税税率应坚持一个基本的原则：保证物业税的总体规模与现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总规模相当。而且作为国家调节贫富差异、引导城市与市场发展的物业税，其税率不宜很高。

　　另外，笔者认为，应该对自用物业和经营性物业分别设计税率，体现区别对待的原则。

　　四、物业税税收管理权归属物业税作为地方税种，是大家公认的。其税收管理权，笔者认为应下放给地方，中央政府可适当调控。具体原因和分工如下：一方面，从物业税的征收来看，其税源分散，各个省区市和地区在土地资源、房地产开发、人口等方面存在差异，这样中央就不便实行“一刀切”，且房地产价值随市场变动较快。而地方更为熟悉地方物业的情况，就能适时对应税额、税率等进行调整，保证税收收入，也使纳税人税负保持适当的水平。

　　另一方面，随着房地产的发展和在国民经济中所占的地位的提高，中央政府确有加以调控的必要，再加上各地税率不一和评估价值中存在的问题，对投资和分配都有一些负面效应，而这些负面效应又是地方政府一时无法解决的，中央可以适当加强调控。笔者认为，中央政府应在免征额的幅度范围、税率幅度范围、房产评估标准等方面指定一些统一的指导政策和规定；而地方政府可以在这些政策和规定下，因地制宜，确定当地的免征额、税率，并随市场的变化适时调整。