新税政围堵房企避税暗流

    6月12日，广州地税局公布欠税公告。公告显示，截至今年5月31日，广州市欠缴地税200万以上企业21家，其中半数以上欠税企业为房地产商或者建筑企业，欠税余额少则百万，多的上千万。房地产企业欠税之巨再次引人关注。

    5月18日、27日，国家税务总局连发两文，表面上是针对目前虚高的房价，但此项政策的出台，实际有一箭双雕的效果，房地产行业的税收征管将有可能从此理顺，房地产企业的偷漏税情况也有望得到有效抑制。这也就是为什么在5月出台的房地产税收政策面前，房地产商们一致选择了沉默，这和他们此前对相关政策的指指点点形成了鲜明对比。

    房企屡成税收稽查重点

    国家税务总局连发两文分别是《国家税务总局、财政部、建设部关于进一步加强房地产税收管理的通知》和《关于加强房地产税收管理的通知》。业内专家分析，本次税收调控尽管不是直接针对房地产商，而是直接打击市场炒家，但由于这次通知的一个关键点在于“先税后证”，因此将会起到敲山震虎之功效。同时，由于房地产企业本身的税收记录不是很好，这次税务部门出手，实在是一举两得。

    这位专家甚至还断言，政府此举是醉翁之意不在酒，表面看来是在平抑眼前居高不下的房价，实际是要彻底扭转房地产税收征收不力的被动局面。

    自2002年开始，房地产行业每年都被列为全国税收专项检查重点，已经连续四年成为全行业税收稽查对象，这在税收检查历史上是绝无仅有的，而房地产企业纳税“不积极”的形象也被社会所普遍关注。

    针对这一现象，北京纳税人网总裁石君表达了自己的看法，这位早年在国家税务机关工作过的专家直言不讳。首先是税收上的增长速度与其发展规模明显不符，使得房地产企业的纳税矮人形象突出。国家税务总局2004年公布的中国纳税企业百强中，房地产行业的纳税状元深圳华侨城纳税为19900万元，而全国纳税百强最后一名的纳税就有87323万元，华侨城与之相比还是小巫见大巫。一方面是富翁层出不穷地诞生，一方面却纳税少的可怜，正是这些差别使得房地产企业成为关注的焦点。

    当然，石君也不否认，房地产行业确实存在恶意的偷逃税行为。从税务机关专项检查看，房地产企业涉税案件都呈上升趋势。例如，2003年北京地税对58个房地产企业检查中，96％的企业出现问题，补交税款超过千万的企业也不少。在2004年查办的123件50万元以上的重大案件中，涉及房地产及物业管理企业的就有64件，占到52％。

    在接受采访中，北京地税稽查一局人士告诉记者，从2004年下半年持续到今年6月底的房地产专项检查还在继续，针对29家企业的检查目前还剩一半，尽管不好对检查结果做个总结，但是情况还是很复杂的，这位人士对检查结果并不乐观。

    不积极的背后

    房地产企业在纳税方面为何如此不积极？石君认为，房地产开发业纳税人追求利润最大化的主观故意是其根本原因，而房地产开发经营前期占用资金、开发周期长和收益体现在中后期的特性，也助长了房地产业纳税人通过延迟纳税或偷逃税占用税款的主观意识。

    此外，复杂的税收体制也影响到房地产行业税收的执行。目前，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让和保有等环节，房地产业涉及的税种有营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等12个，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令税务人员头疼，就是企业的财务人员也未必摸得清，这就造成了纳税不准确，并给偷漏税一定的可乘之机。

    浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生在接受记者采访时指出，随着房价的飙升，地产商的利润也水涨船高，譬如在杭州，一个楼盘开盘为3500元结果卖到了8000元，实际大部分企业是暴利的，这也使得开发商的税收与盈利不成比例。另外，房子是一边造一边卖，在账上是没有销售收入的，而是体现为应收帐款，在资产表上表现形式为债务而不是利润，因此实际交税要迟后。另一方面，国家税务总局2003年发布的《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(业内称之为83号文)，房地产企业采取预售方式销售房子的，当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算交纳所得税，待开发完成后进行计算调整，多退少补。

    根据这个“通知”，有的企业是采取预交的形式被进行预征税，即不管企业盈利与否，按照销售收入的10％预交33％的所得税，以后企业盈利多少不管，这种“预征”包干形式也就造成了企业的漏税行为，因为，实际上在房价上升中，企业销售收入要远大于预征所假定的利润。

    再者，多数开发商采取的是滚动开发，譬如一个100亩的地产开发，要分三期完成，前后要持续五六年的时间才有利润，而税收征管不可能要等到开发完成了再来征税，因此也就预征了。这样的做法在市场火爆时对开发商有利，但在低迷时期，还要按照10％的利润进行征税，有些企业就不一定认可，这样一来，企业也会通过各种形式来减少自己的纳税数额。

    赵杭生指出，企业诚信本来就不够，且有着天然的逃税动机，再加上税务部门力量薄弱，查也查不过来，监管力量也不够，不积极的纳税行为就成了房地产企业的自然选择。

    “先税后证”一箭双雕

    房地产行业在国民经济中起着举足轻重的作用，然而其在国家税收上的贡献却不成比例，如何规范房地产业的纳税行为，就成为国家税收政策的一个重要考量。继83号文下发后，2004年起，税务部门又进一步加大了对房地产行业税收的稽查力度，但这事后的检查除要耗费很大的人力物力外，还只能有限的追缴。因此，从源头入手解决房地产税收征管就显得尤为迫切和必要。

    国税总局下发的《关于进一步加强房地产税收管理的通知》明确提出，以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书(简称“先税后证”)为把手，以信息共享、数据比对为依托，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。

    财政部财科所税收室主任孙刚告诉记者，这实际是要以契税为突破口，通过掌握房屋销售的真实情况，税务部门可以顺藤摸瓜地查税。这样通过从销售终端的产权证办理，明确房地产企业销售的真实数据，通过这种“倒推”的方式，来加强征管，能很好地抑制偷逃税款行为的发生。

    石君也指出，从房地产项目开发管理审批流程中可以看出，税务机关应从第一或第二阶段介入，即房地产企业一旦拿地时，税务部门就应该介入，因为此时已涉及税收问题(印花税、土地使用税)。而在过去，税务机关通常在销售环节才介入，原因是与政府有关行政管理部门间信息不沟通，管理阶段和时机的相对滞后以及对企业的决策和发展不具有限制权，这些因素导致税务管理的力度明显弱于其他管理部门。

    现在根据新的“通知”，国家税务总局、财政部、建设部都参与进来，建立和完善信息共享、情况通报制度，可以最大限度地了解房地产开发中各个环节的进展情况，将税具体落实到每一个环节。石君解释，例如，在过去，个人办理房产证时，只要拿到房屋销售发票，房地产管理部门就可以发放产权证，而现在，还必须有税务部门的完税凭证，才能办理。因此，大大杜绝了偷漏税情况的发生。

     而随着7月1日新的房地产税收征管措施的实行，赵杭生还指出，尽管从体制上和健全税收监管制度上看，此举有利于提高房地产税收的有效征管，但针对新的情况，税务部门还有必要提高税务人员的专业水平，建立一个专业的房地产税收人员队伍和机构。(璩立国)