近日，国家税务总局发布了《关于开展2005年税收专项检查工作的通知》（国税发〔2005〕12号），要求在全国范围内严厉打击房地产行业存在的税收违法犯罪行为，这意味着房地产行业连续四年再次被认定为税收稽查的重点。谈到税务稽查的问题，我们的经验是很多房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。鉴于此，下面我们为大家具体介绍一下今年房地产行业税收专项检查的具体内容和规范的税务处理方法，辅导大家正确的消除财务隐患，及时规范自己的财务核算。

     1、营业税方面，05年将对房地产开发企业重点检查以下内容：

　　（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理。

　　（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。

　　（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。？

　　（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
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　　（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。

　　（6）通过对房地产企业"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。

　　（7）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。？

　　（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。？

　　（9）其他营业税涉税问题。？

　　[分析]营业税是房地产开发企业日常接触最频繁的税种，也是存在问题最多的一个税种，此次检查内容中涉及到的上述8个方向，均是房地产企业存在问题最多的地方，其中提醒大家注意的是价外费用的处理，连续几年被列为检查的重点内容，要特别注意管道煤气开户费等价外费用是否进行了申报纳税。

　　另外，此次房地产行业营业税的稽查内容对比往年增加了"各种房产出租收入是否按规定申报纳税"，这是因为开发商大量隐瞒各种房产出租收入（包括将自行开发的商品房出租或是将项目底商出租取得租金收入等），存在大量的偷漏税行为，为此提醒大家仔细检查各项出租收入是否已经按规定申报纳税。

　　对比04年的房地产行业的营业税稽查内容，此次税收专项检查没有涉及到对"还本"方式销售、转让在建项目、以无形资产投资入股后又转让该项股权的检查，对支付给境外企业的费用代扣代缴营业税的检查和拍卖、被拍卖应税的无形资产是否缴纳营业税也未列入检查内容。这并不意味着税务机关对这些项目将不会检查，事实证明房地产企业在这方面的问题还比较多，大家还是要注意上述事项的正确税务处理。

     2、企业所得税方面，05年检查的重点内容包含以下几个方面的内容：

　　（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）的有关规定。？

　　（2）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。？

　　（3）税前扣除项目是否真实、合法。要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。？

　　（4）房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。

　　（5）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。？

　　[分析]《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）不仅大幅度提高了预售收入的利润率，而且对开发企业如何计征所得税做出了详细的规范，在很大程度上提高了房地产开发企业的实际税负。该文件准确的规定了开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认、开发产品视同销售行为的收入确认、代建工程和提供劳务的收入确认、成本和费用的扣除问题等，解决了以往因房地产行业财务核算的特殊性而引起的无法准确计算应税收入和成本费用的问题，纳税人须严格按照83号文件的规定正确处理企业所得税的纳税申报。

　　房地产企业的税前扣除项目一直是税务机关稽查的重点，每年的房地产行业的税收稽查均会列入检查内容，房地产企业须充分认识其重要性，准确进行各种费用、支出的列支。在这里需要着重提醒大家的是各项跌价准备金、投资减值准备要作纳税调整；土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费要按成本对象进行归集；成本对象完工后实际发生的费用要全部计入当期销售成本；期间费用要按规定的范围和标准进行扣除，不要因为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本等。税务机关在日常检查中常常发现很多上述的这些情况，通常会按虚列成本处理，根据案件的具体情况进行处罚，希望房地产公司能够及时处理上述隐患。

　　今年的检查将会所列为了检查重点。随着房地产项目配套设施的完善，大量的开发项目都配套完善了会所，对于会所如何进行税务处理，大量房地产企业的财务部门采用了不同的处理方法，对房地产项目中建造的各类营业性的"会所"税务机关要求按规定做为固定资产管理。

　　今年税务机关要求对构成房地产成本的各类费用严格审核，特别提出了要防止使用虚假票据支付费用。使用非法票据虚列成本，抵减收入，是房地产开发公司逃税惯用的伎俩，现在税务机关越来越重视对各种票据的检查和监督。

     3、个人所得税方面，05年检查的重点内容包含以下几个方面的内容：

　　（1）重点检查扣缴义务人是否按规定实施全员、全额代扣代缴义务。将房地产企业的经营者作为重点检查对象，房地产企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入是否按规定扣缴个人所得税。？

　　（2）扣缴义务人和纳税人签订假合同、假协议，少报应税收入，或者扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少缴个人所得税的行为。

　　[分析]对比04年的房地产行业个人所得税稽查要点，05年的检查内容要少了很多，这次的重点放在了房地产企业的经营者身上，经营者因收入高，企业和个人的利益故意混淆，一直是偷逃税的重灾区，这次的重点检查应该是抓住了关键。

　　另外，针对企业常见的利用假合同、假协议，为纳税人隐瞒收入的行为，这次也列为了稽查的重点，提醒大家注意。不过此项检查涉及到方方面面，光靠税务部门，可能不太好解决这个问题。

　　在稽查内容之外，对个人取得的实物（例如房屋等）未代扣代缴个人所得税，这也是房地产企业一个普遍存在的较为突出的问题，提醒大家注意。

    4、土地增值税方面，05年检查的重点内容包含以下几个方面的内容：

　　（1）是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。？

　　（2）增值额的计算是否正确。？

　　（3）对普通标准住宅的界定是否符合要求。？

　　[分析]房地产开发企业除了注意上述问题外，对以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产，应分别按单位工程（栋号）计算缴纳土增税。

     5、印花税方面，将重点检查如下内容：

　　（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

　　（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

　　[分析]房地产企业涉及到的相关合同有：购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、营业账簿和权利许可证照，均需缴纳印花税。特别是购销合同的印花税，需要注意合同的生效期。

     6、房产税方面，05年检查的重点内容包含以下几个方面的内容：

　　（1）房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

　　（2）对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。？

　　（3）外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。

　　[分析]房地产开发企业除了注意上述三项情况外，还应注意以下的细节：

　　1）、自行建造的应税房产交付使用后，不能长期挂"在建工程"帐，既不办理竣工结算，也不申报缴纳房产税；

　　2）、固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产应及时缴纳房产税；

　　3）、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。

　　4）、不能将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税；

　　5）、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分应按规定增加房屋原值，计缴了房产税。

    总结：对比04年的房地产行业的税收专项检查的内容，今年减少了很多小项，特别是营业税、个人所得税和企业所得税的检查内容，比如企业所得税税前扣除的检查，今年只用一点作了表述，04年有24条之多。总的来说，经过连续三年的检查，税务机关对房地产行业的特点把握得更清晰，今年的检查内容应该是更有针对性，检查的内容均是房地产行业把握不清或是一直存有偷漏税严重问题的地方。

　　另外，近年来，房地产行业的税收稽查常受各种因素的干扰，多数案件以补代罚、以罚代刑，致使纳税人屡查屡犯、屡教不改。为此，今年税务机关将加大对房地产业涉税违法行为的处罚力度，所以特别提醒广大纳税人注意！