（一） 减免或返还的流转税的税务处理：

    对企业减免或返还的流转税（含即征即退、先征后退），除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。对直接减免和即征即退的，应并入企业当年利润征收企业所得税；对先征税后返还和先征后退的，应并入企业实际收到退税或返还税款年度的企业利润征收企业所得税。（〈财政部、国家税务总局关于减免及返还的流转税并入企业利润征收所得税的通知〉（（94）财税字074号））

   （二）资产评估增值的税务处理：

    1．纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，不计入应纳税所得额。财税字[1997]077号

    2．按照国税发[2000]118号文件规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项业务进行所得税处理，并按规定确认资产的转让所得或损失，依法缴纳企业所得税。

    3．纳税人在产权转让过程中，发生的产权转让净收益或净损失，计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。国有资产产权转让净收益，凡按国家有关规定全额上交财政的，不计入应纳税所得额。

    4．企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。资产范围应包括企业的固定资产、流动资产等在内的所有资产。按评估增值调整了有关资产账面价值并据此计提折旧或摊销的，在计算应纳税所得额时不得扣除。企业在办理年度申报时，应将有关计算资料一并附送主管税务机关审核。在计算申报年度应纳税所得额时，可按下列方法进行调整：

    A．据实逐年调整。企业因进行股份制改造发生的资产评估增值，每一纳税年度通过折旧、摊销等方式实际计入当期成本、费用的数额，在年度纳税申报的成本项目、费用项目中予以调整，相应调增当期应纳税所得额。

   B．综合调整。对资产评估增值额不分资产项目，均额在以后年度纳税申报的成本、费用项目中予以调整，相应调增每一纳税年度的应纳税所得额，调整期限最长不超过10年。

    以上调整方法可由企业选择后，申报主管税务机关批准。调整办法一经批准确定后，不得改变。本条规定只适用于进行股份制改造的内资企业。

    三、依据国税发[2003]45号文件规定，自2003年1月1日起，接受捐赠按以下规定执行：

    1．企业接受捐赠的货币性资产，须并入当期的应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。

    2．企业接受捐赠的非货币性资产，须按接受捐赠时资产的入账价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。企业取得的捐赠收入金额、占应纳税所得50%及以上的，可以在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得。

    企业接受捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等，在经营中使用或将来销售处置时，可按税法规定结转存货销售成本、投资转让成本或扣除固定资产折旧、无形资产摊销额。

    四、纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如合同约定应当留归企业所有的，也应视为企业收入处理。（〈财政部　国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知〉（财税[1996]79号））。

    五、纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照取得收入当时的市场价格计算或估定。

    六、以分期收款方式销售商品的，按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现。（摘自《企业所得税暂行条例实施细则》第五十四条）

    七、建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。

    为其他企业加工、制造大型机械设备、船舶等，持续时间超过1年的，可以按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。（摘自《企业所得税暂行条例实施细则》第五十四条）

    八、企业收取的包装物押金，凡逾期未返还买方的，应确认为收入，依法计征企业所得税。逾期是指按照合同规定已逾期未返还的押金；如合同规定未逾期，但从收取之日起计算，已超过1年（12个月）仍未返还的，原则上要确认为期满之日所属年度的收入。

    包装物周转期间较长的，如有关购销合同明确规定了包装物押金的返还期，经主管税务机关核准，包装物押金确认为收入的期限可适当延长，但最长不得超过3年。

    企业向有长期固定购销关系的客户收取的可循环使用包装物的押金，其收取的合理的押金在物质循环期间不作为收入。（《国家税务总局关于企业取得的逾期包装物押金收入征收企业所得税问题的通知》（ 国税发[1998]228号））。

    九、销售货物给购货方的折扣销售，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣的金额。（《国家税务总局关于增值税若干具体问题的规定》（国税发[1993]154号））。

    十、企业出售住房的净收入，属上级主管部门下拨的住房资金和住房周转金的利息等的，不计入企业应纳税所得额。 （〈关于出售的职工住房有关企业所得税问题批复〉（国税函[1999]486号）） 。

    十一、凡按照国务院颁布的《基金会管理办法》，经中国人民银行批准成立，向民政部门登记注册，并按照有关法规的规定，开展社会公益活动的非营利性基金会，包括推进科学研究的、文化教育事业的、社会福利性的和其他公益性事业等的基金会，因在金融机构的基金存款而取得利息收入，暂不作为企业所得税应税收入。

    对其购买股票、债券（国库券除外）等有价证券所取得的收入和其他收入，应并入企业应税收入总额，照章征收企业所得税。 （〈国家税务总局关于基金会应税收入问题的通知〉（国税发[1999]24号）） 。

    十二、企业在建工程发生的试运行收入，应并入总收入予以征收企业所得税，而不能直接冲减在建工程成本。 （《国家税务总局关于企业所得税若干问题的通知》（国税发[1994]132号）第二条规定）

    十三、企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额，予以征收企业所得税。 （财政部、国家税务总局《关于企业补贴收入征税等问题的通知》（财税字[1995]081号）） 。

    十四、烟草公司（烟草专卖局）收到财政部门返还的罚没收入，应并入当期应纳税所得额，征收企业所得税。烟草公司（烟草专卖局）办案经费支出，经税务机关审核确认后，准予在税前扣除。 （〈国家税务总局关于烟草公司罚没收入征收企业所得税问题的批复〉（国税函【2000】238号）） 。

    十五、电信企业营业收入的确定。

    1．电信企业的营业收入主要包括电话月租费收入、入网费收入、通话费收入、公用电话收入、会议电话收入、装移机收入、网间结算净收入、电报收入、出租通信设施及代维费收入、电话初装基金收入、邮电附加费收入、寻呼收入、互联网收入等。

    2．电信企业的其他业务收入主要包括处理固定资产净收益、出售出租商品收入、滞纳金收入和其他收入等。

    3．电信企业按照国家有关规定向用户收取的电话初装基金、邮电附加费，凡按规定纳入财政预算内（或预算外）财政资金专户、实行收支两条线管理的，其按规定上交中央财政的电话初装基金、邮电附加费，不计征企业所得税，允许在计算应纳税所得额时扣除。

    4．电信企业预收话费收入及电话卡、上网卡等卡类业务收入，计入当期应税收入。寻呼企业预收的服务费，应按照预收期限分月计入应税收入。个别服务项目采取一次性收取服务费的，可分月计入应税收入，但最长不得超过12个月。 （〈国家税务总局关于电信企业所得税有关问题的通知〉（国税发[2000]147号））

   十六、金融保险企业经营国库券及有关收入的确定：

    1．金融保险企业经营国库券的所得，即在二级市场上买卖国库券的所得，应按规定缴纳所得税，所得是指金融保险企业买卖的国债未到兑付期而销售所取得的收入。金融保险企业购买（包括二级市场购买）的国债到期（或分期）兑付所取得的国债利息收入，予以免征企业所得税，但相关费用不得在税前扣除。

    如企业以前年度存在亏损的，可按规定用于抵补以前年度的亏损，抵补以前年度亏损有结余的部分，免征企业所得税。

    2．金融保险企业经销、代销国债所取得的代办手续费收入，应计入应税收入，按规定计算缴纳企业所得税。同时，因办理此项业务而发生的支出，可在税前扣除，包括宣传、会议、奖励、人员培训费等支出。

    3．金融保险企业收回的尚未核销的贷款本息，其超过贷款本金和表内利息的部分，应计入应税收入，按规定计算缴纳企业所得税。

    4．金融保险企业收回的以物抵债非货币财产，经评估后的折价金额，若高于债权的金额，凡退还给原债务人的部分，不作为应税收入；不退还给原债务人的部分，应计入应税收入，按规定计算缴纳企业所得税。

    5．金融保险企业按规定向客户收取的业务手续费，以折扣（折让）方式收取的，可按折扣（折让）后实际收取的金额计入应税收入。如果向客户收取业务手续费后再返还或回扣给客户的，其支出不得在税前扣除。 （〈国家税务总局关于金融保险企业所得税若干问题的通知〉（国税函[2000]906号）） 。

    十七、广播电视事业单位应税收入的确定

    广播电视事业单位取得的生产、经营所得和其他所得，应当缴纳企业所得税。应纳税的广播电视事业单位以实行独立经济核算的单位为纳税人。

    广播电视事业单位的下列收入不征或暂免征收企业所得税：

    1．不征企业所得税的收入为：

     A．财政拨款；

     B．事业单位从主管部门和上级单位取得的用于事业发展的专项补助收入；

     C．社会各界的捐赠收入；

     D．国务院明确批准的其他项目。

     2．广告收入和有线电视费用收入，在2002年底前暂不作为应纳税收入。 （〈关于广播电视事业单位广告收入和有线电视费收入所得税处理问题的通知〉（国税函[2004]086号） 。

    除上述明确的各项收入以外，广播电视事业单位所取得的其他收入，均应计入应税收入总额，依法计征企业所得税，计算公式如下：

    应纳税收入总额=收入总额？免征企业所得税的收入项目金额

    3．免税项目的广播电视事业单位，在接受税务机关检查时，应根据税务机关的要求，向主管税务机关提供下列有关资料：

    A．财政拨款，须提供财政部门或上级拨款部门出具的拨款证明；

    B．广告收入和有线电视费收入，须提供相关文件及收入凭证；

    C．事业单位从主管部门和上级单位取得的用于事业发展的专项补助收入，须提供拨款证明文件；

    D．接受社会各界的捐赠、赞助收入，须提供捐赠人或赞助人签字的捐赠、赞助证明；

    E．税务登记证和税务机关要求提供的其他证明文件。

    对未出具以上证明文件的收入，主管税务机关可不将其视为免税收入。

    4．广播电视事业单位纳税年度的应纳税收入总额，减去与取得应税收入有关的支出项目后的余额，为应纳税所得额。计算公式如下：

    应纳税所得额=应纳税收入总额？与取得应税收入有关的支出项目金额

    5．计算应纳税所得额时准予扣除的支出项目，是指与广播电视事业单位取得应税收入有关的成本、费用和损失。

    取得应纳税收入有关的支出项目和与免税收入有关的支出项目原则上应分别核算。没有分别核算或确实难以划分支出的，经主管税务机关审核同意，纳税人可采取分摊比例法确定应纳税收入总额应分摊的成本、费用金额。核算方法一经确定，纳税年度中间不得变更。核算方法应报主管税务机关备案。

    分摊比例法是根据应纳税收入总额占收入总额的比重作为分摊比例，分摊其全部支出中应当由纳税收入分摊的部分，并据以计算应纳税所得额。其计算公式如下：

    与取得应税收入有关的支出项目金额=支出总额*（应纳税收入总额/收入总额） （〈国家税务总局关于广播电视事业单位征收企业所得税若干问题的通知〉（国税发[2001]15号）） 。

   十八、储蓄机构代扣代缴利息税所取得的手续费收入（可按所扣税款的2%取得手续费），按规定缴纳企业所得税。（〈国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知〉（国税发[2001]31号）） 。

   十九、企业住房制度改革有关收入的确定：

   1．取消住房基金和住房周转金制度前企业出售住房所得或损失的处理。

    为了筹集职工购房基金，企业按国家有关规定已将住房折旧、住房出租收入、上级拨入住房资金及有关利息作为住房基金和住房周转金单独核算，未计入应纳税所得额的，根据收入费用配比和相关性原则，出售住房发生的损失，不得在申报缴纳企业所得税前扣除。

    取消住房基金和住房周转金制度后，企业现有住房周转金余额（包括已出售职工住房净损益）如为负数，经批准后，可依次冲减公益金、盈余公积金、资本公积金及以后年度未分配利润；如为正数，也不再计入企业应纳税收入总额，而直接作为企业的税后未分配利润处理，用于职工集体福利。

   如果企业取消住房周转金制度时相关的住房周转金负数余额较大，在较长的期间内无法用公益金、盈余公积金、资本公积金及以后年度的未分配利润抵补，并且企业以往对职工的工资欠账较大，报经国家税务总局审核，取消住房周转金制度前已出售的职工住房损失可于一定期间内在缴纳企业所得税前扣除。

    2．取消住房基金和住房周转金制度后企业出售住房所得或损失的处理。

    企业按规定取消住房基金和住房周转金制度后住房（包括出售住房使用权和全部或部分产权）的收入，减除按规定提取的住宅共用部位、公用设施维修基金以及住房账面净值和有关清理费用后的差额，作为财产转让所得或损失，并入企业的应纳税所得。

    对于拥有部分产权的职工出售、出租住房取得的收入，在补交土地使用权出让金、按规定缴纳有关税费后，按企业和职工拥有的产权比例进行分配，企业分得的出售、出租收入，以及职工将住房再次出售后，企业按规定收到返还的相当于土地出让金的价款和所得收益，应计入企业的收入总额，依法计算缴纳企业所得税。 （〈国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知〉（国税发[2001]39号）） 。

    二十、金融企业应收利息收入的确定：

    金融企业应收利息按以下规定处理：

    1．金融企业发放的贷款，应按期计算利息并计入当期应纳税所得额。但自2002年11月7日起，发放的贷款90-天的应收未收利息不计入当期应纳税所得额，待实际收回时再计入当期应纳税所得额。以前已近原有规定处理的，不再退税，尚未进行税务处理的应按本规定执行。

     2．对于2000年12月31日以前已按规定动作缴纳企业所得税的应收未收利息，凡提取坏账准备金的金融企业，首先用提取的坏账准备金冲抵，冲抵后，坏账准备金如有金额，则应计入应纳税所得额。不足冲抵的应收未收利息和未提取准备金的金融企业，原则上5年内在所得税前均匀扣除。由于情况特殊需要延长扣除期限的，必须报国家税务总局批准。

    3．自2001年1月1日起，金融企业不再提取坏账准备金，但对符合税法规定的坏账损失，可据实在税前扣除。

    4．金融企业按规定应向借款人收取的应收未收利息的复利收入，暂不计入应纳税所得额，待实际收回时再计入当期应纳税所得额。 （〈国家税务总局关于金融企业应收利息税务处理问题的通知〉（国税发[2001]69号 ）） 。

    5．保险企业应按保险合同的全额保费收入计入应税保费收入，缴纳企业所得税。保险企业支付的佣金不得直接冲减保费收入。

    保险企业的佣金支出，在不超过保险合同有效期内营销业务保费收入总额5%的部分，从保单签发之日起5年内，凭合法凭证据实在税前扣除；对退保收入的佣金支出部分，不得在税前扣除。保险企业应如实向当地主管税务机关提供当年的佣金计算分配表和其他相关资料。 （〈国家税务总局关于金融保险企业所得税有关业务问题的通知〉（国税函[2002]960号）） 。

    二十一、新股申购冻结资金利息收入征收所得税的确定：

    1．股份公司取得的申购新股成功（中签）投资者的申购资金被冻结期间的存款利息，视为股票溢价发行收入处理，不并入公司利润总额征收企业所得税。

    2．股份公司取得的申购无效（不中签）投资者的申购资金被冻结期间的存款利息，应并入公司的利润总额，如数额较大，可在5年的期限内平均转入，依法征收企业所得税。

    3．股份公司取得的投资者申购新股资金被冻结期间的存款利息，如不能在申购成功和申购无效投资者之间准确划分，一律并入公司利润总额，依法征收企业所得税。 （〈财政部国家税务总局关于股份公司取得的新股申购冻结资金利息征收企业所得税问题的通知〉（财税字［1997]13号）］ 。

    二十二、固定资产、无形资产变卖收入的确定

    事业单位、社会团体、民办非企业单位的固定资产、无形资产变卖收入，应计入应纳税所得额。 （〈国家税务总局关于事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法〉通知（ 国税发[1999]65号）） 。

    二十三、各级福利彩票发行机构的福利发行收入中用作社会福利基金，并纳入财政预算或预算外资金专户，实行收支两条线管理的部分，暂不征收企业所得税。福利彩票用于其他用途的其他发行收入，应依法征收企业所得税。 （〈国家税务总局关于中国福利彩票用作社会福利基金部分的发行收入征免所得税问题的通知 〉（国税函［2001］745号）） 。

    二十四、企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产和有价证券（商业企业包括外购商品）用于捐赠，应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。 （〈国家税务总局关于执行《企业会计制度》需要明确的有关所得税问题的通知 〉（国税发〔2003〕45号）） 。

    二十五、中移动公司的有价电话卡面值金额与实际销售取得朋价卡款的差额，是企业为市场竞争激烈需要采取的正常销售折扣折让，按销售折扣折让冲减收入后的净额计算缴纳企业所得税。

    中移动在提供产品或服务时，收取的预收性质的价款（包括用户预存款、预收有价卡款和其他预收款）应按权责发生制原则确认销售营业收入的实现时间，据以计算缴纳企业所得税。以前年度已征收企业所得税的预收款不再按权责发生制确认为以后年度应纳税收入。 （〈国家税务总局关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知〉（国税函[2003]847号）） 。 

     二十六、企业债务重组业务所得税处理办法

    债务重组是指债权人（企业）与债务人（企业）之间发生的涉及债务条件修改的所有事项。主要形式包括：以低于债务计税成本的现金清偿债务；以非现金资产清偿债务；债务转换为资本，包括国有企业债转股；修改其他债务条件，如延长债务偿还期限、延长债务偿还期限并加收利息、延长债务偿还期限并减少债务本金或债务利息等。自2003年3月1日起，具体处理规定如下：

    1．债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。

    2．在以债务转换为资本方式进行的债务重组中，除企业改组或者清算另有规定外，债务人（企业）应当将重组债务的账面价值与债权人因放弃债权面享有的股权的公允价值的差额，确认为债务重组所得，计入当期应纳税所得；债权人（企业）应当将享有的股权的公允价值确认为该项投资的计税成本。

    3．债务重组业务中债权人对债务人的让步，包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等，债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值（包括与转让非现金资产相关的税费）的差额，确认为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额中；债权人应当将重组债权的计税成本与收到现金或者非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得。

    4．以修改其他债务条件进行债务重组的，债务人应当将重组债务的计税成本减记至将来应付金额，减记的金额确认为当期的债务重组所得；债权人应当将债权的计税成本减记至将来的应收金额，减记的金额确认为当期的债务重组损失。

    5．企业在债务重组业务中因以非现金资产抵债或因债权人的让步而确认的资产转让所得或债务重组所得，债务重组所得占应纳税所得50%及以上的，可以在不超过5个纳税年度的期间内均匀计入各年度的应纳税所得额。

    6．关联方之间发生的含有一方向另一方转移利润的让步条款的债务重组，有合理的经营需要，并符合以下条件之一的，经主管税务机关核准，可以分别按上述第1条至第5条的规定处理：

    （1）经法院裁决同意的；

    （2）有全体债权人同意的协议；

    （3）经批准的国有企业债转股。 （国家税务总局令第6号《企业债务重组业务所得税处理办法》） 。

    7．不符合上述第6条规定条件的关联方之间的含有让步条款的债务重组，原则上债权人不得确认重组损失，而应当视为捐赠，债务人应当确认捐赠收入；如果债务人是债权人的股东，债权人所作的让步应当推定为企业对股东的分配，按照 《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号） 的规定处理。

    二十七、房地产开发企业开发房地产收入的确认

    根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及共实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，自2003年7月1日起，有关房地产开发企业征收企业所得税的征收管理规定如下：

    1．开发产品销售收入的确认。

    房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等，应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

    （1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

    （2）采取分期付款方式销售产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

    （3）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，全款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

    （4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：第一、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。第二、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。第三、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。第四，采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价按超基价分成比例计算的价格，于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

   （5）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：第一，将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。第二，将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

   （6）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

    2．开发产品预售收入的确认。

    房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

    预计营业利润额=预售开发产品收入*利润率

    预售收入的利润率不得低于15%（低于15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

    预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

     3．开发产品视同销售行为收入的确认

    （1）下列行为应视同销售行为收入的确认：第一，将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；第二，将开发产品转作经营性资产；第三，将开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

   （2）视同销售行为的收入确认时限。视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

    （3）视同销售行为收入确认的方法和顺序。第一，按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；第二，由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；第三，按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由主管税务机关确定。

    4．代建工程和提供劳务收入确认。

     房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

    完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 （〈国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 〉 （国税发[2003]83号）） 。

     二十八、国债收入

     纳税人购买国债的利息收入，不计入应纳税所得额。所谓“国债利息收入”不包括国家发行的金融债券利息收入。但对城市商业银行取得的国库券收入按以下规定处理：

     1．城市商业银行直接向国家（一级市场）认购的国库券利息收入，可用于抵补以前年度的亏损，抵补以前年度亏损有结余的免征企业所得税。

     2．城市商业银行在二级市场上买卖国库券所取得的收益，应计入当期损益，按规定缴纳企业所得税。

     3．城市商业银行因办理国库存券业务而取得的手续费收入，按规定缴纳企业所得税。同时，因办理此项业务而发生的支出，包括宣传、会议、奖励、人员培训费等支出，可在税前扣除。 （〈国家税务总局关于城市商业银行所得税几个业务问题的通知〉（ 国税发[1999]227号）） 。