各地、市国家税务局： 现将国家税务总局《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)转发给你们，同时提出以下要求，请 一并贯彻执行。 一、提高认识，统一思想 各地要高度重视外商投资房地产开发经营企业所得税管理工作，要充分认识到外商投资房地产开发经营企业所得税管理工作是涉外税收工 作的一项重要内容，是促进涉外税收收入增长的突破口，要把此项工作列入重要议事日程，切实抓紧、抓实、抓出成效。 二、加强学习，做好宣传 各地要认真组织学习《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(以下简称《通知》)的内容和相关文件，熟悉掌握政策 规定，严格按照《通知》要求，加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理工作，提高管理水平。在此基础上，要利用各种形式开展对 纳税人的宣传、培训和辅导工作，增强纳税人的纳税意识和依法纳税的观念，提高办税人员的业务水平。 三、全面清查，摸清底数 各地要结合2001年度涉外企业所得税汇算清缴工作，对本地所有外商投资房地产开发经营企业进行彻底清查，摸清底数。在汇算、清查 中，要注意抓重要问题、重点环节，确切掌握每一户企业的经营活动、税源变化、申报纳税、税款入库等情况，对漏征漏管户和不按规定 预缴户，要采取有效措施，加以控管，切实提高管理质量。清查结果要在汇算清缴报告中单独反映。 三、结合《规程》，重点审计 今年，省局将继续根据《山西省国家税务局(涉外税务审计规程)实施方案》要求，下达全省审计户数指标，各地选户时，必须选择1-2户外 商投资房地产开发经营企业作为重点审计对象，以促进和规范外商投资房地产开发经营企业的所得税管理，提高管理水平。 二OO二年二月四日 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 国税发[2001]142号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局． 为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所 得税法》(以下简称税法)的有关规定，现就外商投资企业和外国企业(以下简称企业)从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知 如下： 一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规 定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算： 应纳税额＝应纳税所得额×适用税率-已售房产已预征的所得税十当期预征所得税 二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(国税 发[1995]153号)的规定，预征企业所得税。 三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为 房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。 四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定： (一)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。 (二)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。 (三)采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。 (四)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。 五、企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用， 确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定： 可售单位工程成本费用＝可售总成本费÷总可售面积 可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费， 公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋 测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。 六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇 算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。 七、企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润 合并计算企业当期应纳税额。 企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。 八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房 屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。 上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合 上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发 [1999]242号)的规定定执行。 九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后，再根 据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。 十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇 算。 二OO一年十二月二十日