各市（地）地方税务局及其分局、各县（市、区）地方税务局，省局直属征收局： 现将《国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》（国税发[2001]39号）转发给你们，请遵照执行。 二001年五月二十二日 国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知 国税发[2001]39号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发(1998)23号文件)规定，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化、工资化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况确定。停止住房实物分配后，企业不再为职工购建住房筹集资金，应按规定取消住房基金和住房周转金。企业职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。为贯彻落实国务院关于企业住房制度改革的精神，现将企业住房制度改革中涉及的出售住房损益处理等所得税业务问题明确如下： 一、取消住房基金和住房周转金制度前企业出售住房所得的损失的处理 为了筹集职工购房基金，企业按国家有关规定已将住房折旧为住房出租收入，上级拨入住房资金及有关利息作为住房基金和住房周转金单独核算，为计入应纳税所得额的，根据收入费用配比和相关性原则，出售住房发生的损失不得在申报缴纳企业所得税前扣除。 取消住房基金和住房周转金制度后，企业现有住房周转金余额（包括已出售职工住房净损益）如为负数，经批准后，可依次冲减公益金，赢余公益金、资本公积金以及以后年度为分配利润；如为正数，也不再计入企业应纳税收入总额，而直接作为企业的税收未分配利润处理，用于职工集体福利。 如果企业取消住房周转金制度时相关的住房周转金负数余额较大，在较长的期间内无法用公益金、盈余公积金、资本公积金及以后年度的未分配利润抵补，并且企业以往对职工的工资欠帐较大，经报国家税务总局审核，取消住房周转金制度前已出售的职工住房损失可在一定期间内在交纳企业所得税前扣除。 二、取消住房基金和住房周转金制度后企业出售住房所得的损失的处理 企业按规定取消住房基金和住房周转金制度后出售住房（包括出售住房使用权和全部或部分产权）的收入，减除按规定提取的住宅公用部位，公用设施维修基金以及住房账面净值和有关清理费用后的差额，作为财产转让所得或损失并入企业的应纳税所得额。 对于拥有部分产权的职工出售、出租住房取得的收入，在补贴土地使用权出让金、按规定缴纳的有关税费后，按企业和职工拥有的产权比例进行分配，企业分得的出售、出租收入，以及职工将住房再次出售后，企业按规定收到返还的相当于土地出让金的价款和所得收益，应计入企业的收入总额，依法计算缴纳企业所得税。 企业在省、自治区、直辖市人民政府规定的停止实物分房前向职工出售住房，要按国家规定的房改价收取房款，凡实际售价低于国家核定的房改价格所形成的财产转让损失不得在所得税前扣除。 企业对已按规定领取了一次性补发购房补贴的无房和住房为达到定面积的老职工，以及停止住房实物分配后参加工作的新职工，按低于成本价出售住房发生的损失，不得在企业所得税前扣除。 三、一出售或出租住房的折旧费用和维修费的处理 企业已出售给职工的住房，自职工取得产权证明之日，或者职工停止交纳房租之日起，不得在扣除有关住房的折旧和维修等费用。 取消住房周转金制度后，凡企业自管和委托代管住房的租金收入已计入企业的收入总额的，企业发生的用于未出售住房的维修、管理费用，可在税前扣除。 四、企业为职工缴纳的住房公积金的处理 企业根据国家规定按工资总额一定比例为本企业职工缴纳的住房公积金，可在税前扣除。 五、住房补贴、住房困难补贴和提租补贴的处理 停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上的地区，企业按市（县）政府制定并报经省级政府批准的标准，对无房和住房面积未达规定标准的职工支付的住房提租补贴和住房困难补助，可在税前扣除。 企业按省级人民政府规定发给停止实物分房以前参加工作的未享受过福利分房待遇的无房老职工的一次性住房补贴资金，经税务机关审核可在不少于3年内均匀扣除。企业按月发放无房职工和停止实物分房以后参加工作的新职工的住房补贴资金，可在税前扣除。 六、企业按国家统一规定为职工缴纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不记入企业的工资薪金支出；企业超过规定标准缴纳或发放的住房公积金或各种名目的住房补贴，一律作为企业的工资薪金支出，超过计税工资标准的部分，不得在税前扣除。 二00一年四月十日 附件：山西省住房分配货货币化实施意见 为了进一步深化全省城镇住房制度改革，加快住房货币化分进程，全面建立住房新体制，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998)23号)和《山西省人民政府关于进一步深化全省城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(晋政发(1998)23号)精神，结合我省实际，制定本实施意见。 一、指导思想和基本原则 (二)实行住房货币分配的指导思想是，以国发[1998)23号为指针，稳步推进全省住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济需要和我省实际情况的城镇住房新制度。通过实行住房货币化分配，启动住宅消费，拉动经济增长，不断地解决城镇居民对住房的需求。 (二)实行住房货币分配的基本原则是，力求享受房改优惠政策购买公有住房与享受住房补贴购买经济适甩住房的个人货币支付量基本平衡；力求新职工和无房户、老职工的住房补贴量基本平衡，新职工按月补贴，老职工一次性补贴和按月补贴相结合；坚持政策属地、财政分级负担；在国家和省统一政策指导下，各地结合本地实际情况，因地制宜，量力而行。 二、范围、条件、时间和对象 各级地方财政金额预算的党政机关、社会团体和事业单位。财政差额预算的事业单位，住房货币分配办 法参照本《意见》，结合本单位补贴资金来源和职工住房情况自行制定。经主管部门审核，同级房改部门批准后执行。 自收自支事业单位和企业，自行制定住房货币分配办法，经主管部门审核，报同级房改部门批准后执行。 (二)实施条件是，房价收入比(即本市区、县城一套建筑面积60平方米经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政原有住房建设资金(或其他资金)可转化为住房补贴的市、县。 (三)实施时间是，太原市、省级行政事业单位和有条件的市县从2000年1月1日起实施住房货币分配方案，其他市、、县最迟从2000年7月1日起实施。 (四)实施对象是，当地住房补贴方案出台前参加工作的无房户职工，住房面积未达标户职工(简称老职工)；当地住房补贴方案出台后参加工作的职工(简称新职工)。无房户职工。是指，夫妻双方自参加工作之日起，未以任何一方名义承租公有住房或按享受政府优惠价格购买过住房(包括集资建房和合作建房)的职工。确认无房户职工的具体标准和办法，由各市、县房改部门根据本地实际制定，经同级人民政府批准后实施。 住房未达到标户职工是指，职工购买公有住房面积未达到规定面积标准的职工。 各类人员住房补贴的建筑面积标准为： 国家公务员和参照公务员的职工，地厅级140平方米，县处级100平方米，科级80平方米，科级以下60平方米。 机关工勤人员、技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人60平方米，技术工人中的高级工、技师和25年（含25年）以上工龄的普通工人80平方米技术工人中的高级技师100平方米。 事业单位职工住房补贴面积标准，由各单位在本《意见》规定的机关单位职工补贴面积标准范围内，结合本单位的实际情况自行确定。 三、住房补贴系数的确定 职工住房补贴按职工月工资的一定比例发放。 补贴系数根据经济适用住房平均价格、职工年平均工资、补贴年限等因数测算确定。 补贴系数=（经济适用住房每平方米价格*60/2-职工年平均工资*4）/补贴发放年限/职工年平均工资*100% （一）经济适用住房每平方米价格，要严格按照国发[1998]23号文件规定的七项成本因数加3%以下的利润测定。城区、郊区及建制镇，在确定经济适用住房每平方米平均价格时，应分别单独进行核定。 （二）职工年平均工资，按照当地统计部门公布的上年度职工年平均工资核定。 （三）住房补贴测算年限以32年计。 （四）补贴系数随经济适用住房价格的变化和国家的规定，可进行调整。具体标准由市、县房改办测算，报经同级政府审定按规定的报批程序标准后执行。 四、住房补贴额的计算和发放方式 （一）新职工住房补贴额的计算和发放 当地住房补贴方案出台后参加工作的职工，从到岗的次月起随工资按月计发住房补贴，发至职工离退休为止 。 1、月住房补贴额=当月工资*补贴系数 2、职工当月工资构成，参照住房公积金缴交工资基数逐年核定。 （二）老职工住房补贴额的计算和发放 当地住房补贴方案出台前参加工作的无房户和未达标户职工，发放住房补贴采取一次性补贴和按月补贴相结合方式进行一次性补贴含两项内容，一是按当地住房补贴方案出台前已有工作年限的住房补贴；二是当地建立住房公积金制度前的工龄补贴按月补贴是指在职工其余的工作年限内，逐月进行补贴。 1、无房老职工住房补贴的计算 （1）一次性补贴=（月工资*补贴系数*12*当地住房补贴方案出台前工龄）+（年度工龄折扣额*建立公积金制度前工龄*住房补贴面积标准） （2）对当地住房补贴方案出台后的其余工作年限，比照新职工住房补贴额的计算和发放方式，按月计发补贴，发至职工离退休为止。 2、住房为达标老职工住房补贴的计算 （1）一次性补贴额=[（月工资*补贴系数*12*当地住房补贴方案出台前工龄）+（年度工龄折扣额*建立公积金制度前工龄*住房补贴面积标准）]*k k=（规定的住房面积-已购未达标的住房面积）/规定的住房面积 （2）对当地住房补贴方案出台后的其余工作年限按下列公式计算月补贴额，逐月进行补贴，发至职工离退休为止。 月住房补贴额=当月工资*补贴系数*k 3、计算老职工住房补贴的几项规定 （1）计算老职工一次性住房补贴额的月工资，以职工本人1998年度月平均工资为准，月工资构成参照住房公积金缴交工资基数核定。 （2）当地住房补贴方案出台前的职工工龄，按照职工实际的工作年限计算。以离退休职工，按参加工作之日至国家规定的离退休年龄计算，提前离退休职工，按参加工作之日至实际离退休工龄计算。 （3）工龄折扣额，为当地按照《山西省人民政府印发山西住房制度改革实施意见的通知》（晋政发[1994]号）按照已出售公有住房的工龄折扣额，住房公积金公助部分按100%贴现。 （4）对建立住房公积金制度前的职工工龄，在当地建立住房公积金制度以前已离退休的职工，按参加工作之日至国家规定的离退休年龄计算，提前离退休的职工，按参加工作之日至实际离退休的工龄计算。 （三）住房补贴发放的管理 1、住房补贴以职工个人为单位计算。双职工家庭的住房部补贴由夫妻双方各自所在单位计发。 2、职工住房补贴由职工所在单位和算汇总，报同级房改部门审核。房改部门负责对享受住房补贴资格的职工进行认定后报同级财政部门，由财政部门审批下达拨款指标和单位住房基金使用计划。对财政全额和差额拨款单位住房基金不足的部分，由同级财政全额或按差额比例列入预算拨付。 3、住房补贴参照住房公积金缴存办法，由职工所在单位统一缴存至住房资金资金管理机构开设的“职工住房补贴”专户，按现行的住房公积金管理制度管理。 4、职工个人住房补贴，专项用于职工购买住房，建造住房、维修自住房，缴纳商品住房租金、偿还购房贷款时才能提取。具体办法由市、县人民政府制定。 5、职工离退休时可一次性提取本人专户内住房补贴余额。 6、住房补贴方案实施前已离退休的职工，住房补贴应由离退休后的管理单位一次性发至本人。 五、住房补贴资金的筹集和管理 （一）各级财政部门要建立健全城市住房基金，主要用于补助单位向职工发放住房补贴，实行预算内列支管理。主要资金来源： 1、各级财政和计委原有住房建设和维修资金的的划转；（划转资金以1996、1997、1998年三年实际住房建设和维修资金的平均数核定。今后，随经济增长水平逐年上调。） 2、直管公房出售收入 3、预算外政策调控资金 4、各级财政新增预算 5、政府规定的其他资金。 （二）财政全额和差额预算单位，要建立健全单位住房基金，主要用于发放住房补贴，专款专用。主要资金来源有： 1、城市住房基金和财政与外专户拨付的住房补贴资金； 2、单位的公有住房出售收入按规定提留维修基金（多层住宅留20%，高层住宅留30%）后的资金。 3、单位公有住房租金收入。 4、单位划转的住房折旧和大修理资金。 （三）住房补贴资金的筹集和管理具体办法，有市、县人民政府制定。省级行政事业单位职工住房补贴资金的筹集和管理办法由省财政厅会同房改等部门制定。 六、做好有关政策的衔接工作 （一）继续做好现有公有住房的出售工作，职工购买现住公有住房，仍可按届时当地人民政府公布的房改成本价予以购买。 （二）现承租公有住房的职工，在租金标准未达成本租金水平之前，承租期间不享受住房补贴。若承租公有住房的职工按届时房改成本价购买现住房后，住房面积未达标，可按住房未达标户职工计发住房补贴。若职工退出承租的公有住房购买经济适用住房或商品住房时，可按无房户对待计发住房补贴。 （三）享受住房补贴的职工，不得租赁公有住房和政府廉租住房，不得购买享受房改优惠价格的公有住房，不得参加房价低于经济适用房价格的集资建房和合作建房。 （四）提高住房公积金缴交率。职工个人住房公积金缴交率按职工工资的6%执行，职工所在单位住房公积金缴交率，按职工工资的10%执行。 （五）职工住房补贴免征个人所得税办法按《财政部、国家税务总局关于住房公积金医疗保险金养老保险金征收个人所得税的通知》（财税字[1997]144号）规定执行。 七、加强组织领导 （一）住房货币化分配的事实，是扩大住宅消费的制度保证，是建立城镇住房新制度的核心环节，是一项具有根本意义的重大改革，涉及到广大职工的切身利益，要做到政策公开，利益公平。各级人民政府要高度重视，加强领导，精心组织，认真做好调查研究测算，根据《意见》，制定符合当地实际的实施方案，特别要做好住房补贴资金的筹集和划转工作。 （二）住房补贴实施方案的审批，按照晋政发[1998}23号文件的规定执行。 （三）加强协调配合，严肃房改纪律。各有关部门和单位要服从改革大局，按照统一部署和政策，各司其职，相互配合，协调运作，保证住房货币分配工作的顺利推进。为保证政策的统一性，省有关部门制定的房改配套文件，必须商省房改主管部门后颁发。各地要认真进行住房普查的基础上，建立职工个人住房档案，要严格按照和补贴标准，各级纪检、监察、审计部门要加强监督、检查。对未按规定管理和发放住房补贴，不如实申报住房状况和售房收入、无房和未达标老职工人数以及新职工人数的，要追究有关人员和领导的责任。对隐瞒现住房情况和全部住房补贴外，根据情节轻重给与职工个人、住房情况证明机构及其负责人相应处罚，具体办法由各市、县人民政府制定。山西省建设委员会会同监察等有关部门，监督检查《意见》的执行情况。 （四）搞好宣传工作，各地要利用各种宣传媒体，广泛宣传住房货币化分配的意义、目的、原则和政策，让群众了解政策，支持房改，确保全省城镇住房货币化分配的顺利实施。 军队系统的住房补贴方案由军队制定，驻地人民政府要热情予以支持。 本意见自2000年1月1日起实施，原有的政策规定与《意见》不一致的，以本《意见》为准。