各地、市、县财政局、国家税务局、地方税务局： 现将财政部、国家税务总局财税字[1995]48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》转发给你们。对于通知中第七条关于新建房与 旧房的界定问题，我省规定为：新建房是指建成后未使用或使用未满一年的房产；凡是已投入使用满一年的房产均属旧房。请一并遵守执 行。 一九九五年七月二十一日 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字[1995]第48号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，扬州培训中心、长春税务学院： 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的 规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下 ： 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营 的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、 联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福 利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、 中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年 基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利性的公益性组织。 五、关于个人互换住房的征免税问题 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转 让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 七、关于新建房与旧房的界定问题 新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房 。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治 区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定 。 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题 细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《 施工、房地产开发企业财务制度》的有关规 定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花 税。 十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税 金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权 所支付的金额。 十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题 对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的证明估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另 作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 十二、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定 的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以 扣除。 十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准 住宅不能适用条例第八条（一 ）项的免税规定。 十四、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题 根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税 务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办 理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登 记或备案。 十五、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题 对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。 对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。 十六、关于纳税期限的问题 根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转 让（即过户及登记）手续之前。 十七、关于财政部、国家税务总局《关于对一九九四年一月一日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字<1995>7 号）适用范围的问题。 该通知规定的适用范围，限于房地产开发企业转让新建房地产的行为，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此 规定。 一九九五年五月二十五日 项怀诚副局长在全国土地增值税贯彻实施工作会议上讲话 （1995年2月17日） 同志们： 全国土地增值税贯彻实施工作会议今天召开。自1993年12月13日国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条 例》）后，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），也于1995年1月27日由财政部颁布了，《细则》的颁 布标志着土地增值税的立法工作已基本完成，开始进入贯彻实施阶段。召开这次会议的主要目的，就是组织大家学习《条例》、《细则》 和有关政策规定，领会和掌握主要精神，研究部署贯彻实施工作，动员全国各级税务部门马上行动起来，尽快落实征收管理的具体措施， 迅速在全国组织征收。这次会议很重要，希望大家集中精力务必把会开好。下面，我就如何搞好土地增值税的贯彻实施工作，讲几点意 见。 一、 正确认识征收土地增值税的重要性和必要性 为什么要征收土地增值税——简单的说，是国家运用税收杠杆来引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收 益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。再较为具体的讲，开征土地增值税的重要性和必要性有以下三点： （一）开征土地增值税，是适应我国社会主义市场经济发展的新形势，增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。在改革开放 前，我国土地使用管理制度一直采取行政划拨方式，由用地单位根据生产建设需要提出申请，经有关部门批准后，便取得了土地使用权。 土地实行无偿使用，也没有使用期限的规定，当时买卖土地是不允许的。这种情况下，没有地产交易行为，就不存在地产交易市场，实践 证明，这种土地使用管理制度不利于提高土地资源的使用效益。改革开放后，根据经济体制和经济建设发展的需要，对土地使用管理制度 逐步实行了改革，打破了无偿使用、不准买卖的老规定，确立了有偿使用、允许转让使用权的新政策。1987年，国务院批准了深圳、上 海、天津、广州、厦门、福州作为土地有偿使用改革的试点城市。1988年，全国人民代表大会修改宪法，将土地不得出租的内容修改为"土 地使用权可以依照法律的规定转让"。嗣后，于1990年国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商 投资成片开发经营土地暂行管理办法》。新的土地使用管理制度的实施，便从根本上促进了我国房地产开发和房地产交易市场的发展。特 别是近几年来，房地产业发展迅猛，房地产交易市场已具相当规模。正是由于实行土地有偿使用制度，发展房地产业和房地产交易市场， 对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增加政府财政收入，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动国民经济相关产业的 发展，都产生了积极作用。 但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，不健全、不配套，以及行政管理上的偏差，在房地产业发展中也出现了一些问题。主要是：搞 房地产开发过热，一度炒买炒卖房地产的投机行为盛行，房地产价格上涨过猛，投入房地产开发的资金规模过大，国家土地资源严重浪 费，国家土地资源收益流失过多，冲击和危害了国民经济的协调健康发展。据有关部门统计，截止1992年底，全国除西藏外，共出让国有 土地使用权4000多幅，总面积达2.4万多公顷，其中1992年当年就出让国有土地使用权2800多幅，面积达2.13万多公顷。搞各类开发区1100 余个，规划面积2900多平方公里。由于存在盲目开发，批地与项目脱节，或资金不能到位，造成大量耕地闲置荒废。1992年全国共成立房 地产开发公司1.2万多家，比1991年增加了3倍。全国房地产价格比1991年平均上涨27.9%，当年年底较年初上涨51%，有些热点地区涨幅在 一倍以上。全国完成房地产开发投资比1991年增长了117%，占全国固定资产投资的10%。这期间，炒买炒卖"地皮"、"楼花"之风盛行，致使 大量的国家土地资源收益流失，不仅严重地损害了国家的利益，而且造成社会分配不公。在这样的情况下，国家为了兴利抑弊，需要通过 综合治理，以保护房地产业和房地产市场的健康发展，各方面专家学者都认为有必要利用税收调节分配的经济杠杆作用，对其进行宏观调 控。土地增值税就是在这样的背景下为适应需要而研究制定的。也可以说，这是适应社会主义市场经济发展的客观需要，改革完善我国税 制，为增强国家对宏观经济的调控能力所采取的一项重要措施。 （二）对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。近几年来，之所以会 出现房地产开发过热的现象，其根本原因是利益驱使所至。从事房地产开发固然风险很大，但是利润丰厚。特别是在初期发展阶段，由于 管理上的原因，一些投机者有机可乘，炒买炒卖，捞取暴利。土地收益，主要来源于土地的增值。一是自然增值，由于土地资源是有限 的，随着经济建设的发展，生产和生活建设用地扩大，土地资源相对发生紧缺，导致土地价格上升。这是土地增值的主要因素。二是投资 增值，即经投入资金开发建造，把“生地”建成“熟地”，建成各种生产、生活、商业设施，形成土地增值。土地资源属国家所有，国家 为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。同时，对房地产开发者投资开发房地产应取得的 合理收益，应当予以保护，使其能够得到一定的回报，以促进房地产业的正常发展。然而有些地区单纯的出于招商引资或急于求成搞建 设，盲目开发并竞相压低国家土地批租价格，给炒买炒卖者留下了空子，至使国家土地增值收益流失严重，极大的损害了国家利益。统一 对土地增值收益征税，就可以堵住这方面的漏洞，减少国家土地资源增值收益的流失，遏制投机者牟取暴利的行为，保护房地产正当开发 者的合法权益，维护国家整体利益。 （三）规范国家参与土地增值税收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。目前，我国涉及到房地产交易市场的税收， 主要有营业税、企业所得税、个人所得税、契税等。这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过 高收入起不到特殊的调节作用。无论从目前情况和长远发展来看，对土地增值收益征税，可为增加国家财政收入开辟新税源。分税制财政 体制规定，土地增值税收入属于地方财政收入。开征土地增值税可以壮大地方财力，集中用于地方经济建设，在土地增值税未开征前，有 些地区已通过采用征收土地增值费的办法，对土地增值收益分配进行调控，但办法不统一，收费标准不规范，相差悬殊，这就有必要由国 家以法律、法规的形式，用强制性的税收方式，科学而严格地规范土地增值收益的分配制度，在全国普遍实行。 总之，土地增值税的出台是有着深刻背景和许多现实原因的。它对于维护国家利益、合理分配国家土地资源收益，促进房地产业和房地产 市场健康发展，都会产生积极作用。我们一定要站在国家全局的高度，正确认识它的必要性和重要性，并广泛进行宣传，取得社会各方面 的理解和支持，以便顺利实施和征收。 二、 要深刻领会土地增值税的政策精神。 根据《条例》、《细则》及有关配套文件的规定，应当着重领会、掌握和认真贯彻的主要政策精神是： （一） 关于征税范围和纳税人。依照规定，一切单位和个人，不分企业经济性质，不分内资企业还是外商投资和外国企业，也不论中国公 民个人还是外籍个人，包括事业单位、国家机关、社会团体及其他组织，凡转让国有土地、地上的建筑物及附着物并取得收入的（以下简 称转让房地产），均为土地增值税的纳税义务人，都应依照税法规定缴纳土地增值税。 （二） 关于征税对象和税率。征税对象是房地产转让所取得的增值额，适用30%-60%的四级超率累进税率计算征收。增值额的确定，为纳 税人取得全部转让收入减去税法规定所允许扣除项目金额之后的余额。增值率按增值额与允许扣除项目金额之和的百分比率计算。根据增 值率确定征税的适用税率，增值率高的适用税率也高，增值率低的适用率也低。一般来讲，搞炒买炒卖的投入少，增值额大，增值率高， 便使用高税率，纳税就多；而从事房地产正当开发的投入多，相对增值额小，增值率也低，适用税率低，纳税相对较少。这样确定计税依 据和设计税率，就体现了区别对待的政策，主要是对搞炒买炒卖房地产取得暴利或过高收益的投机行为发挥抑制的作用。 （三） 关于扣除项目。从当前的实际情况出发，为了对从事房地产开发者予以适当的照顾，使其能保有一定投资回报。在《细则》中除了 对允许据实扣除的开发建造成本加以具体明确外，还根据有关方面的意见和建议作出两条规定： 对与房地产开发有关的销售费用、管理费用和财务费用的扣除，考虑到“三项费用”支出大，有些开发商投资借款利息多，规定对“三项 费用”中利息的支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷 款利率计算的金额。其它费用可按房地产开发建造实际成本之和的5%以内扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金 融机构证明的，其"三项费用"可按房地产开发、建造实际成本的10%以内扣除。上述具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 考虑到搞房地产开发投资风险大，周期较长、受通胀影响等原因，根据《条例》第六条（五）项的规定，即：“财政部规定的其它扣除项 目”，在《细则》第七条（六）项规定：对从事房地产开发的纳税人，可按开发建造实际成本金额之和加计20%的扣除。同时明确，这项扣 除规定仅限于房地产开发的执行，在政策上与炒买炒卖房地产的区别对待，可以说是对房地产开发者的鼓励和对其正当权益的保护。 （四） 关于减免税政策。为了促进房地产开发结构调整，改善人民生活的居住条件，以及有利于城市改造规划的实施，《条例》第八条规 定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，和因国家建设需要依法使用、收回的房地产，免征土地增值税。 根据这个原则，《细则》中明确和补充规定： 1、 对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过规定扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界 限，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 2、 因城市实施规划和国家建设的需要被征用的房产或收回土地使用权的，免征土地增值税。对因同样原因动迁，而由纳税人自行转让房 地产的，经税务机关审核后，可比照免予征收土地增值税。 3、 对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的，经向税务机关申报核准，可按下列情况分别处理：凡居住已满五年或五年以 上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。这项政策规定， 尽管《条例》中并无此原则规定，但考虑到居民个人因工作调动或为了改善居住条件而动迁须转让原自用住房的，酌情给予税收减征或免 征照顾，是合情合理的，相信会得到社会各方面的支持和拥护，政策上是不会出问题的。 （五） 关于对一九九四年一月一日以前签定开发及转让合同的房地产征免税问题的处理。在《条例》发布之后，有关方面，特别是一些房 地产开发者认为，对《条例》生效日之前签定开发及转让合同的房地产项目，应在征收土地增值税上予以特殊照顾，要考虑其困难，更不 能追溯征税。为此，经过反复研究，多方面征求意见，决定区别情况，合理照顾，作出妥善处理。具体体现在财政部和国家税务总局联合 发出的《关于对一九九四年一月一日前签定开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》中，其规定如下： 1、 对一九九四年一月一日以前已签定的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。 2、 对一九九四年一月一日以前已签定房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首 次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签定之日为准。对于个别由政府审批同意进行成片开发周期较长的 房地产项目，其房地产在按上述规定五年免税期以后首次转让的，经当地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适 当延长免税期限。 3、 在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超出合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地 增值税。 上述对《条例》实施日期以前的房地产转让及签定的房地产开发合同在征税上的处理，其政策精神是很明确的，即：在一九九四年一 月一日前实现转让或签定了转让合同的，应予承认，而免予征税；对一九九四年一月一日之前签定的房地产开发合同项目，限在五年内首 次转让的，给予免税；而不属于上两条规定范围的，要照章征税。对这个总的政策精神，必须深刻而全面的理解，不能误解和搞灵活变 通。 对于土地增值税需要认真领会和掌握的政策精神很多，上面我所讲的五条是比较重要的，其他有关问题还有同志在会上讲解。我们这个会 具有以会代培的性质和特点，请同志们都要认真学习，加深理解，切实把握和正确贯彻执行。我之所以强调上述五条政策规定的重要，一 是使大家能够认识到《条例》和《细则》所作出的规定，基本上体现了立税的宗旨和目的。二是上述五条所涉及到的内容，也是社会各方 面较为关心的问题。对这些问题能做到较为妥善的处理，可以消除某些纳税人的疑虑，不会影响各地今后房地产开发，有利于我国房地产 业的健康发展。 三、 切实做好土地增值税的征管工作。 征收土地增值税能否收到预期效果，关键在于各级税务机关能否正确贯彻执行税法和搞好征管工作。由于土地增值税是个全新的税种，房 地产转让形式复杂，政策性又强，操作技术又不易掌握，各地情况差别很大，涉及到中、外纳税人，要搞好土地增值税的征管工作，保证 税法得到正确贯彻实施，确实需要各级税务部门认真对待。为此，提出以下几点要求： （一） 切实加强领导，迅速进行动员部署 开征土地增值税，是党中央、国务院作出的重要决定，各地、各级税务部门都必须坚定不移的认真贯彻执行，要尽快制定和落实各项征管 措施，以保证土地增值税在全国迅速开征。各地税务部门要紧密依靠当地党、政领导的支持，积极推动土地增值税贯彻实施工作的开展。 大家回去后，先将这次会议的主要精神，特别是征收土地增值税的重要意义，抓紧时间向各省、自治区、直辖市的党政领导汇报，并根据 《条例》和《细则》的有关规定，结合本地实际情况，尽快制定出具体规定或办法，报经人民政府批准下达执行，并报财政部、国家税务 总局备案。 土地增值税是分设国税、地税两套税务机构后，在全国贯彻实施的第一个地方新税种。由于涉及到中、外纳税人，在调整征管范围全国没 有作出新的统一规定前，要严格按国办发[1993]87号文件规定执行，但其贯彻实施有关具体规定或办法，由地税局为主商国税局拟订。希 望国税、地税要以大局为重，同心同德，密切合作，互相配合，团结一致。具体征收工作要精心组织，周密安排，统一部署，努力把这项 工作做好。各级税务部门的领导都要高度重视，亲自挂帅抓这项工作，层层进行动员，严格要求，把各项措施落到实处，确保土地增值税 的顺利开征。 （二） 搞好干部培训，尽快培养出一批胜任工作的征管人员 培养一大批既熟悉税法又懂房地产开发企业财务、会计和财产评估等相关知识的征管人员，是搞好土地增值税征管工作的关键和基础。房 地产转让交易是我国社会主义市场经济中的新事物，对于大多数税务干部来讲是陌生的，为此，加强税收干部队伍的业务培训和专业技能 训练，成为当前一项迫切的、至关重要的工作。各级税务部门的领导对此必须要有清醒的认识，要把它作为一件大事来抓。搞业务培训， 要突出实用和注重效果，要使每一个征管人员都能熟悉税法和具备一定的房地产开发、转让方面的知识，掌握实际操作技能，能够尽快胜 任这个税的征管工作。目前首要的是根据土地增值税法规定，各地要尽快研究制定出具体的征管操作规程和征收管理办法。要层层举办培 训班，先培养出一批业务骨干，再由业务骨干带动大家互教互学，学懂法规，领会政策精神，并能正确计算和组织征收税款。在这个基础 上，再组织征收人员边学边干、边干边学，逐步培养出一大批精通土地增值税业务的税务专管人员，有了这样一批征管人员，就为搞好土 地增值税的征管工作打下了坚实的基础。 （三） 坚持依法制税，严格执行政策。 土地增值税是个政策性很强的税种。为了保持全国土地增值税政策统一，避免造成不良影响，其主要政策规定只能从国务院发布的《条 例》和财政部公布的《细则》，及财政部、国家税务总局下达的有关文件为准，任何地区和部门都无权擅自变更和作出有悖于全国统一政 策的规定，更不允许超越规定权限审批减免税。土地增值税税法的解释权集中在国务院和财政部、国家税务总局，凡涉及到土地增值税的 有关政策问题，由国务院和财政部、国家税务总局统一规定解释，各地、各部门不得自作主张。各地在税法授与的权限之内，因地制宜制 定具体的征收管理制度、规程和办法，以及有关具体的标准和比例，并作解释。但在权限规定以外，则不能自立章法或变通政策。对于