2006年05月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，内容涉及6部分15条，从下发的两天后，即6月1日即开始。“意见”是不久前发布的“国六条”精神的具体落实方案，新意较多，从涉及的内容看具有较强的针对性，是“国六条”雷声过后的第一场雨，又可被称为房地产政策重大变化的“六一新政”。

　　“六一新政”强调了与前期政策的承接。2005年以来，国家连续出台了很多政策，从央行的调息，到“国八条”、“新八条”、“七部委八条”， “国六条”，以及后来的一些财税和金融政策。在这些政策作用下，市场上曾经出现了很长时间的观望，但观望之后房价依然面临上涨的压力，主要城市房价上窜迹象明显。建设部以及中央政府都认为前期的某些政策不到位，所以效果不理想，仍然需要继续执行，并且进一步强化。例如，“国六条”继续强调调整住房供应结构，继续强调加强税收、信贷、土地政策的调节作用，继续强调增加经济适用房和廉租房供应的意义，继续强调整顿和规范房地产市场秩序，继续强调加强市场监测，完善市场信息披露制度等，这些都是与前期政策承接的体现。

    解读“六一新政”，有四个关键数据代表了国家政策的新意，也是针对房地产市场的混乱状况的重病开出的四剂“重药”；即“70%”，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；“30%”， 从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定； “五年”“为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； “一年”，对超出合同约定动工开发日期满１年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

　　四剂“重药”中的重要一剂就是税收政策中的“二年”到“五年”的变化，今年以来，与国家的房地产宏观调控政策相配，税收有关房地产的政策法规也不断加以调整，有针对房地产开发企业的国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，在对房地产开发企业进行调控以后，“六一新政”又开始对二手房的投机炒卖进一步限制。

   有相当一部分人（包括房地产开发商和经济学家）认为，房市不应当成为政策市，国家的政策不应朝令夕改，不应该太政治化，不应频频用行政手段来解决市场问题，应多用市场的手段，企业只要合法经营，获得再高利润，也是正常和允许的。如中石油和中石化那么高利润，石油及其产品也是关系到千家万户，政府不也没有干涉，仍然不停上调油价要和国际接轨吗。所以，在市场经济中，政府所使用的应主要是金融、税收等工具。基于此观点，税收被推到了相当重要的位置。

    但是，人们需要理性地进行分析，税收并不是可以医治百病的万能灵丹妙药，税收终归是二次分配的范畴，一次分配过程中孳生的问题不可能通过税收彻底解决。税收的首要职能是财政职能，而不是经济调节职能，所以，在税收政策调控失灵时，也不能一味的埋怨税收政策的无能。税收只能配合国家的宏观调控尽自已的一份应尽之力。今年以来，针对房地产开发商和房地产投机者的税收调控随之出台，但从既有的现实来看，也不能把希望全押在税收政策调控上。本文侧重对“六一新政”出台前后的重大税收变化进行分析，以方便相关人员在投资决策经营时参考。

　　                 房地产开发企业新政变化解读

    2006年3月6日，国家税务总局下发了国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（以下简称《新通知》），已实施两年半的国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（以下简称《旧通知》）被该文宣布同时废止。从《新通知》与《旧通知》的对比可以看出，国家对房地产开发企业的所得税税收管理一步加强，原有含糊不清导致税企存在争议的一些问题予以了明确，部分房地产企业常用的一些“避税”手法将不再行得通。《新通知》中的一些措施，对房地产开发企业影响较大，应引起房地产经营者的高度关注，一些过去行得通的筹划运作方法应及时调整和变更，以规避不必要的税收风险。

                   预售收入的计税毛利率由一档细分为四档

    房地产预售收入的计税毛利率是确定当期应纳所得税的关键，《旧通知》只规定了一档利润率下限，即15%，没有根据房产项目进行具体的分类，但允许主管税务机关在不突破下限的前提下结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。从过去的税收实务来看，单一的利润率下限对于某些房产项目来说仍是估计过高，因此，《新通知》进行了细分，将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目，同时规定了不同的计税毛利率。经济适用房项目在符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）等有关法规的前提下，预售收入的计税毛利率设定为不得低于3%。非经济适用房开发项目预计计税毛利率规定为三档：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%；（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；（3）开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

                   房地产开发产品完工标准具体化

    判断房地产开发产品是否完工，过去一直没有具体化的标准，各地自行规定的标准不一，如某省规定房地产开发产品须经过有关部门验收合格后才视为完工，由此有些房地产开发企业出于某些原因，迟迟不确认完工，给税收征管带来了一定的难度。针对存在的房地产开发企业利用完工标准没有具体标准，迟迟不办理完工结算，从而不能合理地将预售收入确认为实际销售收入的情况，《新通知》将完工的标准予以了具体化，即符合条件之一的，即视为开发产品已经完工：（1）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；（2）已开始投入使用的开发产品；（3）已取得了初始产权证明的开发产品。确认完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

    此规定应引起房地产开发企业的高度重视，在完工标准已具体化的情况下，一些符合条件的项目应尽快进行账务处理，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，不能再长期不确认完工，影响实际销售收入的确认，带来不必要的税收风险。

                   代收代缴款项可以不并入预售收入

    房地产开发企业实际操作中除预收房款之外，企业还会代收防盗门款、代收有线电视初装费、代收水电增容费、车库使用权转让费等款项，会计处理一般挂往来款。对此类代收代缴款是否应并入预售销售收入，也一直是税企之间争执不休的问题。

   《新通知》对此进行了明确，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。这一点务必应引起房地产开发企业注意，为降低税负，应将代收代缴款单独核算和由实际收取部门开票。

                 视同买断方式收入确认不再单以合同或协议为准

    《旧通知》规定采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。但在征管实务中税收机关发现，单以视同买断的协议和合同价确认收入的规定容易被关联企业之间人为操纵转移利润，实行避税目的。为此，国家实行了买断价和协议合同价谁高从谁的办法，《新通知》明确指出采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

                 新办房地产开发企业三项费用扣除有新规定？

    《旧通知》规定新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。对于业务招待费则没有明确规定，针对业务招待费的法规盲点，某些省也自行规定了视同广告费和业务宣传费的规定，可无限期结转以后年度。从操作实务来看，一些房地产开发企业对三项费用长期不按规定结转，或者人为进行调节，特别是无限期结转让税务机关管理难度加大。为此，《新通知》明确新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。同时明确规定了开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。按此新规，企业应及时调整和处理三项费用，不得再视为无限期结转，应注重时限。？

                 房地产开发企业账制混乱有被核定征收的风险

    《新通知》规定房地产开发企业出现六种情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，这六种情形是：（1）依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；（2）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；（3）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；（4）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；（5）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；（6）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

    核定征收主要分为定额征收与定率征收，在收入能确定的情况下，房地产企业将主要实行定率征收。核定征收将主要依据国税发［2000］38号文制订的《核定征收企业所得税暂行办法》执行，该文件规定了建筑业与房地产开发业的应税所得率范围为10~20%，即定率征收时，如1000万元的销售收入可能要缴纳1000×10%×33%=33万元到1000×20%×33%=66万元的企业所得税，具体数额由主管税务机关在此范围内确认。核定征收的风险性主要在于企业可能实际上没有利润或者利润很小，而被迫缴纳税务机关核定的超过实际应纳的所得税，即亏损仍要纳所得税。

    为了防止税务机关滥用核定征收权，《新通知》规定不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理，只有符合六种情形的才能适用核定征收。？   
 
                房地产开发企业与新办企业优惠政策无缘？

   《新通知》规定，根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。即只要是房地产开发与销售企业均与现行的新办企业地区优惠、下岗再就业优惠、机构转制优惠等无缘，应按国家税法有关规定计算足额缴纳企业所得税。

                        二手房投资新政解读

    “六一新政”从税收上没有对房地产开发企业再做进一步的限制，刚出台不久的国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》对房地产开发企业已作了调控，所以，“六一新政”侧重于对投机炒卖房产者的约束。

    “六一新政”明确调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

    而在去年的新政规定的是二年，并且该办法5月29日发布，6月1日起即开始执行，中间仅有2天的时间，这对一些投机和投资性购房者是猝不及防的，将打乱投机者的全盘计划，对于持有已达2年的投机者来说，如果在这2天内不出手的话，将要多负担5%的营业税，否则将再多持有几年以达到5年才能享受免营业税的待遇。

    这一部分短线投资者将会埋怨国家税收政策的多变，特别一些持有房产即将达2年或刚刚达2年准备出手的投资者，如果营业税不能转嫁的话，在5年内出手，由此将会多负担5%的营业税。但对长线投资者，即通过租赁来获得收益者则几乎没有影响，这项政策也可能使一部分短线投资者转为长线投资者。

    政策出台的突然性将使这部分短线投资者没有任何的应变之招。 (刘晓伟)