为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，2006年5月30日，国家税务局下发了《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号），对住房营业税征收管理有关问题进行了调整和明确，要求从2006年6月1日起，各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。

    一、政策调整主要背景

    2004年以来，各大城市房价的暴涨引起了全社会的普遍关注。2005年3月，中央政府果断实行房地产调控，相继出台“新老国八条”，在税收政策方面 出台了《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），试图稳定房价。八项措施和国税发[2005]89号下发执行以后，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。一年下来，许多城市房价涨幅仍然超过10％。针对重新反弹的房价，为解决当前房地产市场存在的问题，今年5月17日，中央政府再次出手，国务院常务会议又提出了加强房地产市场调控的六条新的政策措施，被媒体称为“新国六条”。内容涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面。建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，针对房地产市场存在的问题，提出了15条具体措施。在此情况下，国家税务总局及时对住房营业税政策进行了调整，将原政策中的“2年”改为“5年”。 这次调整的营业税政策既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。

    二、具体内容详细解读

    （一）执行时间的限定性

    根据文件精神，从2006年6月1日起，个人住房进行转让等将严格执行调整后的营业税税收政策，而在此之前，即2006年5月31日之前（含）所发生的个人住房转让营业税征收管理，仍按国税发[2005]89号政策规定执行。即：2005年6月1日后至2006年5月31日期间，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；2005年6月1日后至2006年5月31日期间，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；2005年6月1日后至2006年5月31日期间，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

    （二）征免年限的变动性

    新政策文件将营业税征免年限从原政策中的“2年”改为“5年”。具体调整为： 2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
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    （三）相关政策的延续性

    为了更好的地保证新政策的贯彻落实，利于实际操作运用。新文件规定，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。 具体为 ：

    1、普通住房及非普通住房的有关标准。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。同时，为了统一执行标准，财政部和国家税务总局2006年3月2日下发的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件也再次明确规定，“普通标准住宅”一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。据此，这次在调整住房转让营业税政策时，普通住房及非普通住房的标准维持上述原有的相关规定不变。

    2、符合条件办理免税的具体程序规定。根据国税发[2005]89号规定，纳税人“应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税”；“住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税” 。此外，根据国税发〔2005〕172号规定，“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。

    3、购买房屋的时间认定和发票的开具。根据国税发[2005]89号规定，“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”；“个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票” 。同时， 《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）对购买房屋的时间认定问题进行了进一步明确：“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

    4、对非普通住房差额征税的扣除凭证。对个人购买的非普通住房超过规定年限对外销售的，根据国税发[2005]89号规定，“在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证”。新文件在此未作特别规定，但根据文件表述及税收政策延续性的特点，具体工作中应延用国税发[2005]89号相关规定执行。

    5、非购买形式取得住房行为相关规定。根据国税发〔2005〕172号规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购买时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购买时间确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。根据国家房改政策购买的公有住房，以购买合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。对此，新文件要求类似问题比照上述规定执行。

    （四）落实政策的严密性

    由于抑制投机和投资性购房需求事关建设社会主义和谐社会的大局，进一步加强个人住房转让营业税征收管理意义重大。为确保新政策得以正确落实，切实发挥税收的调控作用。新文件对此进行了严密部署，注重重申和明确了两个具体要求。一是各级地方税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。二是各省级地方税务部门要加强部门配合，积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，加强营业税政策调整对本地区房地产市场产生影响的分析评估工作。

    另外，新文件考虑到政策延续性、稳定性问题，为便于基层税务机关操作，对于其他相关税收管理规定，新文件明确要求均仍按照国办发[2005]26号、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）文件执行。 (刘厚兵)