国家税务总局以国税发[2005]173号文件对新时期房产税的计税依据进行了重新明确和认定。这是对《财政部 税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（〔87〕财税地字第003号）第二条作了进一步明确。这对征管第一线税务干部来说，面对新形式、新情况所带来的一系列问题无疑问是一剂良药，解决了当前房产税征管的一个难题。

这个文件的出台对企业来说，直接带来下列的变化：

一、固定资产的计价内容发生了变化。按照文件第一条的内容规定：“凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。”企业在对房产进行固定资产计价认定时，要将文件中提到这些不可随意移动的附属调配和配套设施计入房产原值。也就是说，这些附属设备（新列举的）不能单独游离于房产这个固定资产之外进行单独计价核算了。

二、固定资产的计价方式发生了变化。按照文件第二条的内容规定：“对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。”企业房产无论大修还是小修，只要涉及上述设备和配套设施的，就要重新并按文件规定的方式进行计价。

三、固定资产附属设备和配套设施维修计价方式的确定。按照文件第二条的内容规定：“对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”也就是说企业在改良时，对固定资产价格是否进行调整不能以上述的行为作为依据。？

按原规定，房产价值应按以下规定执行：

按照《中华人民共和国房产税暂行条例》及相关规定，房产原值应按下列规定确定：纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。这里面房屋改建扩建，是比较大的建筑工程，也就是房屋的整体布局及设计发生了变化。

按照企业所得税相关规定：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

符合下列条件之一的固定资产修理支出，应视为固定资产改良支出：

（1）       发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；

（2）       经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途；

（3）       经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上。

在实际工作中，固定资产中涉及房产的改良支出，尚未提足折旧的，增加房产的价值。这样在对其征收房产税时，应按新的价值标准来计征房产税。对于已提足折旧的房产，不计入房屋的价值，因而也就不再按增值后的房产计征房产税。

比较起来，笔者发现存在以下问题：

一、固定资产附属设备和配套设施维修与固定资产改良支出的界定问题。对于房屋这类固定资产按哪个标准重新计价问题。按所得税相关规定，首先要确定是不是改良支出，然后再确定重新计价。按新文件规定，更换相关的设备和设施就要重新计价。从限制程度来说，国税发[2005]173号文件规定的标准与所得税相关规定是不一致的。对此，从税法限制最小化角度来分析，笔者认为对于尚未提足折旧的房产，可以按国税发[2005]173号文件规定执行。对于已提足折旧的房产，按企业所得税规定，不再计入房产原值，则房产税按原房产价值进行计缴。

二、改良支出界定的范围怎样确定。房产修理与设备更新、修理同时进行，在进行改良支出认定时，设备更新、修理（新文件规定的）是否计入修理费用进行整体考虑，从而确定是否是改良支出，是否作为固定资产价值进行计提折旧和计缴房产税。这里有点无从下手的感觉。单从修理角度看，新文件不考虑房产增值计价问题；而所得税则要视其三个标准是否达到来确定。这里出现予盾。另外更新相关设备或设施可否视为修理也没有一个准确的定义。

三、进一步加聚了内外资企业国民待遇的不平等。中国加入WTO以来，一直强调国民待遇问题，同时，内外资企业所得税合并的呼声越来越强，然而，到目前为止，合并不但未合并成，反而人为地加剧这种新的矛盾，为什么不将城市房地产相关的政策同时进行调整？

笔者认为应从现在起尽量少出台不平等待遇的文件，否则，将来统一起来阻力会越来越大。

（纳税服务网：朱克实）